【良言共享】英現樓住宅投資價值看高一線

受加息、俄烏戰事及新冠疫情影響，環球股市於4月及5月份持續下跌；今年內，摩根士丹利環球股市指數（MSCI World Index）已累計下跌18%至2651點，抹去2021年整年的升幅。不過疫症並非金融風暴，並無巨大牽連反應令環球財富大幅萎縮，在各國開始復工復產及居民出行回復正常時，環球增長應該有持續性。

下半年環球增長料反彈

首季度，美國實質國內生產總值雖然錄得負增長1.4%，但名義GDP增長年率仍有6.4%，高於1948年至今平均的6.1%。俄烏局勢及中國嚴控疫情散播引致能源及原材料價格上升，不過隨着疫情退卻，供應鍊逐步回復正常，通脹於下半年應該會回落，環球經濟增長將會反彈。進步國家中，英國的復甦應該較為突出，今年首季，英國GDP增長為0.8%，比美國與歐羅區優勝，比起去年同期則上升8.7%。雖然3月出現0.1%的下跌，但主因是汽車銷售受零件短缺影響大幅下跌所致。

最近英國政府公布4月份消費物指數按年上升9%，引起市場憂慮英倫銀行將會加快加息而壓抑經濟增長，令英國股市及英鎊滙價下跌。不過，英鎊滙價再跌至接近2016年公投後的低位應會反彈。此外，英國自去年12月已經開始加息周期，至今已加息4次至1厘，而英倫銀行亦已經開始賣出量寛時買下的國債，比起美國聯儲局及歐洲央行都較具前瞻性，亦來得合時，相信經濟增長受大幅加息而快速減慢的機會不高。英鎊滙價跌至接近2016年英國脫歐後低位，具有支持。

英今年增長料達3.5%

今年首季，英國政府的稅收比預期高，令財政部可以從第二季開始至2027年，推行規模達460億英鎊（即約GDP的2%）的減稅計劃。其中包括減低燃料稅每公升5便士（8.6%）至53.95便士；提高入息稅及國民保險最低門檻，從年收入3000英鎊提升至12570英鎊，並於2024年開始減低入息稅1%，為16年來首次調低個人入息稅基本稅率。除了政府的財政刺激以外，英國居民自2020年疫症爆發至今的1750億英鎊的超額儲蓄，亦成為高通脹下的一大緩衝。因此，預計英國經濟於2022年增長仍可達3.5%。

英國統計局早前指出，英國職位空缺現約達130萬個，比起疫症爆發前多50萬個，這是自從有紀錄以來，首次職位空缺比失業人數高。此外，首季度平均時薪與花紅的增長為7%，亦追貼通脹上升幅度。

倫敦房價升幅低於平均

高通脹與仍然偏低的利率支持英國房市。近年來，由於倫敦的生活水平不停提高，以及疫情驅使在家工作潮流的興起，英國居民有逐漸遷移往英格蘭中部及西北部的趨勢。英國地產發展商及投資公司弘捷國際（Fulcrum Global）表示，以過去一年的房價升幅為例，北部城市如曼徹斯特（Manchester）升幅為9.6%、列斯（Leeds）升幅為9.3%、伯明翰（Birmingham）的升幅為8.5%，3個城市的升幅皆高於倫敦的3.6%，亦因此持續吸引傳統投資者如中東及東南亞買家。由於投資者都偏好租金回報率較高的地區，上述3個城市的租金回報率較倫敦吸引，平均達5%，而且入場門檻比倫敦低達60%，因此其住宅需求持續上升。

由於建築材料如鋼筋、混凝土及玻璃價格都容易受能源價格上升而大幅上漲，推高新建房屋成本及價格，相比之下英國現樓的性價比明顯較高，令英國現樓成為更熱門投資選擇。根據英國土地註冊處最新資料顯示，至去年11月的一年內，新屋建築成本上升25.4%，同期現樓價格只上升8.6%。而且由於現樓多已建於有足夠交通、教育、康樂及文化等配套設施的區內，支持其剛性需求，是投資英國住宅樓宇的新趨勢。