理財方案 | 2022-05-07 05:00
李明正
【移民】必需先賣樓？三大考量
在移民潮4.0之下，地產市場無可否認多了很多「移民盤」出現，亦有不少個案因為急於放盤而需要「劈價」賣樓，幅度達百分之十多二十，金額高達7位數字。賣樓移民有很多原因，可以是因為要籌集資金，準備未來的生活支出；可以是希望「簡化」個人資產組合，移民後再重新部署；亦有更多的是怕移民後才賣出資產，要交相應高昂的資增增值稅，而有不少累積升幅的物業，自然首當其衝。
移民或移居之前，是否賣樓絕對是一個煩惱又重大的決定。根據個人及家庭的財務需要，甚至喜好，沒有所謂的標準答案。在價錢合適時賣出當然理想，但若要在現時「劈價」沽售，或是待未來「好價」賣出卻要交稅，兩者之間作取捨，可以先考慮以下三大因素，權衡輕重再作決定。
移民地資產增值稅制有別
首先，準移民人士要知道目的地稅制是「地域來源徵稅」還是「全球徵稅」。如果對象是前者，基本上海外的收入及資產增值都不屬徵稅範圍，例如新加坡。移民到這些國家後，不論何時賣出香港的物業，都沒有稅務的問題。
至於香港人現時普遍的移居熱點，例如英美澳加，都屬於「全球徵稅」制，便要考慮當地對移民資產是否會有「底價提升」的機制。以澳洲及加拿大為例，移民人士在成為稅務居民前擁有的海外資產，在將來賣出並計算資產增值稅時，會以資產在入境前的市場價值作為底價，對購入已經一段時間並有相對較大升幅的物業而言，應課稅收益會大大降低。假若移居地點是英國或美國，成為稅務居民後所賣出的資產，則會以當年購入的「成本」作為底價，在計算資產增值稅時，便要面對更大的應課稅收益。
自住物業有稅務寬免
在開徵資產增值稅的國家，例如上述的英美澳加，對於納稅人的主要居所，普遍都設有稅務寬免，不需在賣出時被徵稅，即使在持有期間有部分時間出租或空置，都能就自住時間按比例獲得相應的豁免。所以，對於移民前因急於賣出自住樓而要「劈價」的朋友，如果看好未來樓價，即使往後賣出要交稅，可能更為有利。
以英國為例，主要居所可獲「私人居所寬免」（Private Residence Relief），而賣出前9個月不論用途，都屬豁免範圍。假設自住物業購入時為400萬港元，持貨10年，現時市價1000萬港元，如果急於賣出，要「劈價」10%，就是少賺了100萬港元。如果移民後兩年，待市場氣氛轉好，能以現時市價賣出，即使沒有計及個人免稅額，潛在的資產增值稅只是約(1000萬港元 - 400萬港元) x (15個月/180個月) x 28% = 14萬港元，比前者實際多收了86萬港元，可見要交稅並不一定是「壞事」。
計及滙率或致隱藏收益
最後一個因素要考慮的便是滙率問題，因為在計及資產增值稅時，海外資產都需以購入及賣出當年的滙率折合成移民當地貨幣計算，所以滙率波動可以導致沒有升幅的資產賣出時需要交「增值」稅，亦有機會令有升幅的資產賣出時不用交稅。
在上述的例子中，如果加入滙率因素，在10年前購入時英鎊兌港元滙率約為1：12.5，而在移民兩年後滙率為1：10時賣出，滙率波動產生了「隱藏收益」，資產增值稅便會有所上升，變為(100萬鎊 - 32萬鎊) x (15個月/180個月) x 28% x 10 = 15.87萬港元。雖然在這個例子中依然比「劈價」100萬港元賣出為佳，但對於購買時間不長的物業，受滙率波動影響便愈大，必需按個別情況判斷。