最近樓市是否顯著下跌

香港仍然處於第五波疫情嚴重影響，各行各業亦持續受到打擊。當中房地產市場似乎亦出現變化，看到樓價下跌的現象，並且對比以往十多年持續上升的軌跡，下跌似乎幅度和速度都比較大。

資料顯示，由於疫情的關係，令不少手持物業的業主希望可以盡快放租或出售；這些業主個別開始減價，希望可以用較有競爭力的價錢，盡快把手上的物業出售。引致其中有一些熱門屋苑的價格開始回落。

之前差餉物業估價署公布的數據顯示，今年1月私人住宅售價指數報388.9點，較去年12月的393.4點再跌1.14%。從去年9月的歷史高位計算，已經累跌2.31%，並創下近11個月新低。受到疫情擴大及持續的影響，業界估計，香港首季住宅樓價亦會有所調整，幅度可能達4%，並且可能持續下降多一至二季的時間。

最近一些成交亦引證下跌的趨勢，例如黃埔花園在2月的一些買賣，平均實用呎價就創了2年來的新低，只需要不到1.5萬元的呎價。對比一般巿價來說，低了約6%。淘大花園價格亦回落很多，返回約一年前的水平，只需平均呎價1.6萬元。

除了住宅樓宇，商業鋪位亦是重災區。因為疫情的關係，整體商業店舖的成交量顯著下降，而近年亦出現不少蝕讓個案。今年以來，市場已錄得約8宗的街頭店舖蝕讓個案。雖然對比以前有所減少，但仍然可以說是在過去兩年幾以來，店舖蝕讓幅度的一個非常大的紀錄。

另外，美國通脹高企引發聯儲局加息以遏止通脹。由於港元與美元掛鈎，香港的利率相信會跟隨美國上升，按揭成本因而增加，有可能減低市民買樓的意欲。一向以來，香港住宅回報本身已經很低，若果加息，會進一步收窄按揭貸款成本及租金回報的差距，大大影響市民買樓投資的想法。

財政司司長陳茂波近日在網誌表示，面對美國加息周期，香港息率有潛在向上的趨勢，加上近月疫情打擊經濟，擔心會影響市民和中小企業的現金周轉、甚至還款的能力。

綜合上述種種因素，估計不管在住宅樓宇還是店舖方面，房地產市場價格可能持續偏淡。或者有樂觀的意見指出，如果未來疫情可以有所受控，樓價相信會停止下降，並且會回復到以前的水平。不過，現在最佳的策略還是應該保持觀望，先待第五波疫情結束，再作打算。

余錦雄
香港測量師學會前會長