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專家評論 | 2022-01-03 08:30

余錦雄

香港寫字樓未來發展

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近來雖然有新的變種病毒出現,但因為香港疫情仍然受到控制的關係,使得經濟及各個方面都開始有所好轉。樓市方面亦與以往不同,有所改善。這次就來看看香港甲級寫字樓方面的租務市場與未來發展將會如何。

中美在經濟及各方面全面鬥爭,雖然在拜登政府上場之後,高層領導態度略有改變,但觀看政策,似乎仍然未有任何減退的跡象。這個東西方關係的背景之下,香港作為東西薈萃的國際城市,最受影響。其中一個頗明顯的情況,就是看到很多西方的跨國大企業,放慢與中國做生意的步伐,從而亦減少在香港租用甲級寫字樓。

根據數據,2021年已有47個境外跨國公司的總部撤離香港,主要來自美國、日本和法國等與中國有經濟競爭的國家,其中包括6家全球銀行及4家資產管理公司。

再加上疫情持續的關係,大部分公司受到影響而改變工作模式,很多都增加在家工作的比例,寫字樓的租務市場可以說是進入一個冰河時期的狀態。香港大部分寫字樓,尤其是甲級寫字樓的空置率都創近年新高,估計整體空置率超過12%,而中環核心區亦達7.5%。而租金水平亦拾級而下,九龍東及尖沙咀區,平金租金降至每方呎22元或以下。

最近氣氛好轉,寫字樓的租務亦開始改變,業界一般同意香港寫字樓的租金已經見底,並且在年終開始穩定及輕微回升。根據資料顯示,金融中心地區之一的中環區,其中兩座屬於超甲級寫字樓的物業,包括國際金融中心二期和友邦保險中心在8月期間就錄得約6%至8%的租金上升。

由於疫情的緩和及相對租金合理,商業公司對於甲級寫字樓,特別是位於中環這些核心地區的需求有所增加,而空置率相信亦會緩慢改善。另外由於政府期望可以中港兩地盡快通關,如果在未來順利進行,市場亦會更加復甦。

預計今年,儘管商廈空置率因新供應增加而持續高企,整體甲級寫字樓租金仍將上升0%至3%;其中,中環甲級寫字樓租金由於見底反彈,預計可以上升5%至10%,為各主要商業區之冠。

雖然香港的甲級寫字樓市場情況有所改善,但作為一個金融中心亦不可以掉以輕心。香港在亞洲的主要競爭對手新加坡是一個經濟發展強勁的地區,加上香港近年來受到不確定性的政治氛圍影響,令大部分外國企業都對於選擇來港投資有所保留。因此,新加坡在去年就首次在寫字樓租用租金方面超越香港,而且未來將會繼續是香港其中一個在國際金融中心方面的勁敵。

新的一年,期望東西方經濟合作回復正軌,香港更加努力,繼續維持世界金融中心的地位。

余錦雄
香港測量師學會前會長