【欲言不止】不同類型房託各有演化潮

以前我也寫過，房託巿場有很大的誘因進軍不同地產資產。房託受法規所限，必需將絕大部分淨收入以股息派出，所以房託本身不會持有大量現金。另外，房託槓桿率有上限，不能亦不宜單靠無限發債收購。因此要長遠發展，房託就需要定期增發股票。新加坡房託每年收購資產達數十億美元，背後就靠增發股票融資。就算疫情肆虐也好，當地房託在2020年亦增發了45億坡元的股票。

每次增發股票對原有股東的影響都不一樣。就算大型機構投資者亦是「奧米投資者」（minority, passive investor或OMPI)，對公司管理本來就沒有控制權。所以，假設某大型機構投資者原來持股1%，增發股票後跌至0.8%其實不算大事。

關注增發股票如何影響股價

反而，大部分投資者最關注的是增發會如何影響股價，而股價又和每股淨資產值掛鈎。假如股價比淨資產值高，增發股票是會增加了原有股東的每股淨資產值。相反，若股價比淨資產值低，每次增發股票都會降低原有股份的每股淨資產值。當然，這個差額有時可以靠翻新或重租新資產等方法追回，但亦會放慢房託擴張的步伐。

另一方面，雖然房託估值方式五花八門，但是說到底其實就是淨資產值加上管理層價值。我見過最最簡單的方法，就是以3年後的估算淨資產值為估值根本，股價貼近或超過現時淨資產值，就代表巿場相信管理層在未來幾年可以帶來每股的淨資產值增長。

「龍頭估值」有利收購資產

尤其，當巿場相信管理層在某一資產類別有特殊優勢，更可能會有「龍頭估值」，進一步拉高股票，令管理層更容易集資收購資產。所以，房託管理層本身就有誘因成為小界別之內的龍頭。

加上現代經濟對地產的要求愈來愈多，就更容易令原來的大資產類別分裂成不同的板塊。例如大城巿的傳統工業沒落，工廈失去了傳統用途，因而演化出物流、數據中心、產業園等新興資產，在外地亦有相關房託。

這些新興資產變成新板塊，除了租客不同之外，資產都有特殊要求。例如雖然任何工廈都可以做貨倉，但是物流中心講求貨物進出速度，倉內往往靠機械人運作，需要高樓底。倉外貨車又要快速上落貨，因此需要專門的上貨台。又例如不少本地科技公司都在工廈創業，但要做數據中心，就必需滿足租客對電力、溫度和保安的要求。物流中心和數據中心這些特殊要求，都會影響樓宇設計，令資產愈來愈專門。

住宅和零售房託也經歷演化潮

工廈之外，住宅和零售也許亦在經歷這個演化潮。住宅房託都是全幢收租物業，本來就是整個住宅巿場的一小塊。疫情前，住宅房託主要持有兩類資產。第一類是高端的服務式住宅，偏向服務只需要入住數個星期的短期租客，在新加坡和日本都有房託。另一類則是入門級的出租公寓，提供住宅給未能置業的人，在美國的住宅房託則是主流。到了今天，幾家大型基金經理都在收購學生宿舍，又有業者集結共同住宅，都可能變成新型房託。

零售方面，外國的小型商場久被網購追擊，經歷了接近十年的轉型期。例如之前有中型企業將小商場改裝成集團總部寫字樓。最近則有「最後一哩零售」出現，專門提供餐飲一類，必需親身經歷的服務。這些資產一旦成型，也許亦會令零售資產多元化，演化成幾個小板塊。

（編者按：楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售）
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