住宅租金繼續下調

近年由於疫情的關係，使世界各地政府在沒有選擇之下，加強量化寬鬆，造成資產價格膨脹，因此全球樓價都因而有上升的趨勢。不過，租金是民生的一部分，價格由經濟強弱的主導。這次就看看住宅樓宇的租金狀況到底有什麼影響或改變。

根據近期差餉物業估價署資料顯示，樓價高位是2019年5月，之後至2020年2月持續下跌約6%。而在疫苗出現之後，至今年3月，又反覆回升3%。樓市的升幅或下降輕微，並未有太大而明顯的影響，但租金方面卻是明顯向下。

依據差餉物業估價署的報告，私樓租金指數報174.6點，創逾4年新低；其中，中小型單位租金按年跌5.56%，大型單位租金按年跌近4%。實用面積753至1075方呎的C類單位租金下降最為明顯；實用面積431至752方呎的B類單位只有輕微下降。

另外一份調查統計20個不同迷你單位的租金，結果發現85%現時的租金，比當年收樓初期更低，跌幅約18%至31%。北角區一個不足170方呎的納米單位，月租只有1萬元，較之前入伙時跌超過30%。而尖沙咀及西營盤的類似開放式單位，同期租金亦跌超過20%。

筆者相信，由於疫情的關係，使香港的經濟受到不少影響。很多租客亦由於這個影響而令原本的收入減少，故很多人都未能負擔以往所租住的單位租金，因而選擇搬遷到租金較便宜的單位。其中尤以低收入階層受影響最大。

這個舉動使不少原本倚賴租金為主要收入來源的業主的收入亦有所下降。大部分的業主會選擇再作一段時間的觀望，而少部分就會由於收入下降而未能以租金的收入去維持供款，而決定趁樓價尚好的時候把物業賣出。

因此，可以看見，雖然住宅樓價方面有所上升，可能是由近來豪宅市場方面帶旺所致；但租金市場方面卻由於租客的收入，以及經濟方面影響，使得租金情況不升反跌。現時一般住宅的租金回報率，扣除差餉、管理費及免租期等的成本，只有不到2%。

筆者估計，隨着疫情有望在今年內受到控制，加上市場對於未來有正面的觀望，相信市場方面對於租務的需求仍然會有所提升。因此，預計今年租金並不會像去年一樣大幅下降。

余錦雄
香港測量師學會前會長