市場分析 | 2020-10-22 00:00
新型冠狀病毒肆虐全球,但中國情況「先進先出(firstInandfirstout)」,在控制疫情方面獲得顯著成效,目前為止國內大部分經濟活動已回復正常。在2020年餘下的數月內,由於中美緊張關係對中國房地產業的影響較小,以及「345新規」(又稱「三道紅線」)限制槓桿增加,促進中期內房地產業的可持續槓桿增長,中國房地產業的前景較為明朗。
雖然11月美國總統大選臨近,中美緊張局勢升級,但內地市場對房地產尤其是住宅類的需求是本土性的,因此內房是其中一個相對受較小影響的行業。在商業活動方面,內房同樣是最不受貿易摩擦損害的行業之一。除了一定程度的外滙風險外,地產發展商的基本面將不會受中美貿易關係惡化影響。
其次,中國房地產板塊將延續去槓桿化主題。今年8月下旬,12家大型開發商獲邀參與中國人民銀行及有關監管機構的會議,討論針對這12家房地產開發商的「345新規」——345分別代表「三」道紅線(即財務指標);紅、橙、黃、綠「四」檔管理;以及「五」個百分點。每當房企觸及一條紅線,亦即違反某個財務指標,監管機關會把其全年允許的有息負債增速降低5%。簡而言之,未有越線的房企歸類為綠色檔,其有息負債增速上限為15%;黃色和橙色分別代表一個指標越線和兩個指標越線,其有息負債增速上限各為10%和5%;紅色檔則代表房企三個指標均越線,不能新增有息債務。
國家發展和改革委員會限制12個月內到期的已註冊中長期離岸債券再融資的配額,公共債券發行配額限制已經成為一種慣例。加上上述「345新規」,預計將有效鞏固房地產開發行業的去槓桿化趨勢。此外,中國銀行間市場交易商協會(NafMII)發布了新指引,其中包括新境內債券的發行規模僅能為到期債券金額的85%。由於去槓桿化減少了開發商的違約風險,因此這些額外的槓桿限制將降低中長期信貸風險。但短期內高負債的開發商可能會因財務靈活性下降而面臨更多挑戰,並只能依靠預售收益來獲得現金。由於債券投資者對落入紅檔的房企持負面看法,再融資風險可能會增加。
中國高收益房地產債券在年初至今表現出色,總回報率達5.75%,投資者對該領域債券的需求仍然持續。截至10月9日,中國高收益房地產平均孳息率為8.28%,對比起來,印度約為6.28%,印尼為9.76%,而巴西則為4.51%(資料來源:ICEBAML)。在2020的上半年,中國高收益房地產市場新發行的美元計價債券超過300億美元。由於到期的離岸債券達440億美元,導致供應量在2021年將會增加,該行業今年下半年的總供應量可能會略為下降。但是,如上所述,鑑於政策限制,對淨供應量的影響可能有限。在2020年的餘下時間,市場將保持對中國高收益房地產債券的需求。
作者郭張德美為新加坡銀行固定收益分析師