即巿股評 | 2020-10-16 08:45

【價值工房】騰訊入股 卓越商企服務上市後股價可看俏

繼早前生物科技股熱爆IPO市場後，投資者目光已轉至獲得騰訊控股(00700) 及京東集團－SW (09618)入股的卓越商企服務(06989)。物管股近年來在上市後表現出色，卓越商企服務亦早已被市場視為打新焦點，加上得到9名重量級基石投資者合共認購1.5億美元新股，佔發行規模最多達41.7%，大熱可期。騰訊早前已先後入股世茂服務和恒大物業兩間物管公司，可見騰訊只看上具實力的物管公司，反映卓越商企服務之綜合實力及前景應可看高一線。據招股書披露，集團業務主要覆蓋大灣區和長江三角洲兩大經濟中心區，以及其他具有高潛力的城市。

專注商務物服二十載
截至2020年5月31日，集團於34個城市，管理總面積達2580萬平方米的331個項目，並已累計簽約管理42個城市總面積3680萬平方米的401個項目。值得留意的是集團的主要業務是向商務物業提供覆蓋物業全生命週期的全產業鏈綜合服務，將是港股第二家上市的商務物業管理公司，且是大灣區高端商務物業管理第一股。自1999年成立，一直專注商務物業管理服務已約廿載，擁有良好的市場聲譽和優秀品牌。依托大灣區經濟發展的亮麗前景，卓越商企服務的未來業務將有望保持顯著快速增長態勢。

大灣區商務物服第二
事實上，從過去三年的往績表現，也不難看出大灣區對其業務發展具有強大動力。按向商務物業提供基本物業管理服務所得收入計算，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第二。於2019年，來自大灣區的基本物業管理收入佔比超過66%，而2017至2019年間的複合年增長率亦達到23.7%。這除了有助集團繼續鞏固其在大灣區高端商務物業 (指甲級或超甲級商廈) 市場的龍頭地位外，亦為其未來擴張至其他地區奠定基礎。在大灣區內，集團客戶不少是來自於高科技或互聯網等新經濟領域。

強勁的外部拓展能力
而由於與這些公司長期合作，客戶在全國各地的持續擴張，亦成了集團不斷擴大其業務地理覆蓋版圖之助力。在過去三年，集團隨客戶的業務擴張而於各地建立新的據點，特別是在富裕的長三角地區。此外，第三方業務拓展和併購，按在管面積計，期間的複合年增長率達109%，而收入的複合年增長率更達約143%。根據2020年首五個月的業務數據顯示，來自長三角地區的在管面積及收入增長更上一層樓，同比增長分別達到2.12和4.59倍，相對至約611.8萬平方米，以及約1.74億元人民幣。

卓越商企服務在招股書中亦已明確了其在大灣區及長三角地區的深耕下沉計劃，將在區內一線城市外，發力拓展至新一線城市。再加上其他具發展潛力的城市的拓展，集團未來佳績可期。另外，與其他商務物管股不同，卓越商企服務來自第三方開發商項目的收入佔比亦不斷提升。截至今年五月底，相關佔比已擴大至58.4%。反映出集團的綜合實力十分強大。上述因素推動下，集團業務於過去三年顯著增長，複合年收入增長率達39%，年內利潤的複合年增長率則達約31%。今年首五個月，收入同比大升約60%，期內利潤更同比升近99%。上半年疫情下有此佳績，下半年業績料將更佳。

聶振邦(聶Sir)
證監會持牌人

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

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