誘因減少後的轉按理由

由去年下半年起，銀行紛紛削減新做按揭，尤其是轉按客戶的優惠。今年新批轉按的數字亦大跌近一半。在轉按變得無利可圖之後，仍有一些原因推動小業主轉按，而一個新因素興起，可能成為推動業主轉按的新主力。

過去10年，銀行為吸引按揭客戶，推出種種吸引條件，包括低息、高現金回贈，以及按揭息率掛鈎的存款戶口等。優惠之豐厚，令一眾小業主養成定期轉按的習慣，高峰期轉按佔新批按揭的四成多。但近一年來，自從銀行削減轉按客戶的優惠後，新批轉按宗數亦大跌，最近比重已跌至新批按揭的約14%水平。

不過，在誘因減少之下，每月仍有千多宗因為各種理由而出現新批轉按個案。其中一個歷久常新的轉按理由是節省利率。在銀行上調新做H按的利率之後，對過去幾年取得銀行H按的業主，的確已沒有轉按減息的理由，因為舊按利率大概是H+1.3厘以下，而新批H按利率大概是H+1.5厘。不過，對近年以發展商按揭購入一手物業的業主來說，在幾年的按揭優惠期過後，按揭利率會上升至P至P加1，即5至6厘水平。對此批業主來說，成功轉按至銀行，可令按息減至低於2厘，仍然有強烈的轉按誘因。

近期另一個常見的轉按動機，是加按套現。過去加按套現，每每是為了籌措資金購買另一個本地物業。但近期似乎多了業主計劃加按套現，作為移民部署。

英國對持有BNO港人開放入籍申請之外，多個歐洲國家也接受港人以投資移民申請入籍。不論何種安排，都需要較充裕的資金支持。對一般中產家庭來說，要在短期內籌措數以百萬元計的現金，最方便的莫過於加按。尤其是現時按息偏低，加按的成本不高，投資外國以取得入籍資格，投資所得有望抵消加按的利息支出。

多個調查顯示，港人移民的意欲在近一年明顯上升。而多個移民途徑，均需要準備較大量的現金，而對不少中產業主來說，加按將是最簡單方便的套現方法。估計未來一段時間，此類需要將繼續維持，轉按宗數甚至可能因此出現反彈。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁