市場分析 | 2020-07-03 00:00

內房銷售動能或轉弱

5月，我們觀測的全國61個城市一手房商品住宅銷售同比增長率轉正，是今年以來首次，但二手房商品住宅銷售同比持續下降。各線城市庫存經過4月反彈後在5月轉降。期內我們觀測到100個城市住宅土地市場5月成交減弱﹐主要由於二線城市土地成交下降，與我們預期一致，但低線城市土地成交急降是意料之外，或反映內房企業對低線城市土地市場維持審慎。5月房地產市場回暖與我們預期一致，預料這趨勢可以在6月持續。不過我們認為6月銷售動能或會轉弱，或由於疫情壓抑的住房需求釋放及貨幣政策放鬆的效力消褪。我們注意到5月住宅和土地市場交易行情反映高線城市更受購房者和開發商青睞，預料這情況將持續。

商品住宅銷售同比增速轉正。5月，我們觀測的61個城市一手房商品住宅銷售錄得同比正增長（0.1%至30.02萬套），是今年以來首次。同時，我們觀測的22個城市二手房商品住宅銷售同比持續下降1.1%至13.21萬套，主要由於當月二線城市銷售減弱。另一方面，我們注意到一手房和二手房商品住宅銷售增速正逐漸減慢。

庫存再轉降。雖然4月商品住宅庫存有所增加，我們觀測的31個城市的商品住宅庫存於5月再次出現下降。儘管如此，二線城市庫存仍較2019年12月水平上升，從而令總庫存實際上較去年底增加1.35萬套，但一線城市庫存同期下降0.72萬套。

低線城市住宅土地市場減弱。5月，我們觀測的100個城市住宅土地市場較4月疲軟，主要由於二線城市土地成交如我們預期受到4月土地供應減少影響而下降。低線城市方面，雖然土地供應增加，但土地成交卻迅速下降，或反映內房企業對低線城市的土地市場維持審慎。我們注意到土地市場同比回暖速度高於一手房商品住宅市場回暖速度，從而反映內房企業對房地產市場仍保持信心，尤其是對高線城市的房地產市場。

6月可望持續回暖但速度或減慢。5月房地產行業回暖與我們預期一致，預料這趨勢可以在6月持續。不過我們認為6月銷售動能或會轉弱，主要由於疫情壓抑的住房需求釋放及貨幣政策放鬆的效力消褪。我們也認為商品住宅和土地市場的成交結構反映出高線城市更受購房者和開發商青睞，預料這情況將持續。我們較偏好融創中國（01918）、中國金茂（00817）、萬科（02202）、華潤置地（01109）。

 

作者為工銀國際研究部李興文及韓涵