香港寫字樓租金表現未明朗

我們預計，新冠疫情影響加上社會不確定性令香港寫字樓租金將延續跌勢，今年將跌15%左右，表現或較亞太地區其他主要城市弱。政治不確定性升溫或導致企業寫字樓面積進一步縮減，將空置率推升至11年來新高。新加坡和東京的寫字樓空置率相對較低，因此租金跌幅可能有限。

空置率或升至11年高

香港的政治不確定性或促使一些金融機構，考慮將財富管理等部分業務遷往新加坡等其他市場。類似的業務轉移可能會在未來數年內發生，特別是如果有更多投資者希望將資金及財富移出香港。

截至第一季度末，新加坡核心商業區高檔寫字樓的平均月租金為每平方呎7.33美元，比香港中環高檔寫字樓低57.5%（每平方呎17.24美元）。

香港寫字樓空置率上升可能促使寫字樓業主考慮降低租金，以提高入駐面積。新冠肺炎疫情大流行以及市場動盪可能削弱企業信心，並抑制潛在的擴張需求。高力國際資料顯示，4月香港高檔寫字樓的空置率升至7.6%，是自2009年10月以來錄得的最高水平，僅略低於過往的最高水平，即2009年5月錄得的8.3%。由今年初至4月，香港寫字樓平均月租下跌5.7%至每平方呎69.9港元。

疫情促思考辦公空間使用

今年，香港中環主要寫字樓業主的租金收入面臨下滑，一改過去10年持續增長的勢頭。中環今年4月的平均租金較3年前下跌1.5%，意味業主簽新租約可能需要下調租金。港島東和銅鑼灣具有更多租金上漲空間，因此租金收入表現或更好。港島東的平均租金同期上漲13.5%，銅鑼灣則上漲2.6%。

同時，新冠疫情促使一些公司加大科技投資，以便員工居家辦公，並且縮小現有辦公空間的規模，從而節省成本。有企業管理層已指示公司各部門討論新冠肺炎疫情對辦公空間使用的影響，因其預計在社交距離年代，部分員工將繼續不同程度地在家工作。

另外，高力國際資料顯示，第一季上海高檔寫字樓的平均租金按季下降4.2%，為中國主要寫字樓租賃市場中的最大降幅。2020年，上海計劃建成580萬平方呎的高檔寫字樓辦公室，相當於截至2019年底上海寫字樓總面積的7.2%。

作者黃智亮為彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師