強積金加入房託組合

積金局主席在6月7日在網誌宣布，會「持續優化強積金產品的選擇，包括擴大強積金可投資於房地產信託投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）的比例及市場數目」。對於強積金成員來說，這措施有沒有好處要視乎日後推出的基金產品的設計和管理質素，才能下結論。有些懂投資的朋友卻說，把REIT放進強積金，不如自製一個組合，在市場買賣更靈活。筆者則認為，放寬房託入強積金與個人直接投資有不同的意義，不能直接比較或代替。

房地產投資信託基金起源於1960年代的美國，是把房地產項目證券化，變成投資產品或在交易所上市買賣。房地產項目可以包括商場、寫字樓、停車場、酒店及服務式公寓等等。例如香港的第一隻本地REIT是市值達1400億元的領展（00823），它旗下的物業包括一些以前由政府或房委會擁有或管理的屋苑商場、街市和停車場等，當中較著名的有赤柱廣場、樂富廣場、南豐廣場等等。

息率回報達3.5至7.5厘

除了領展外，在聯交所上市的REIT主力在本地物業的有置富產業信託（00778）、冠君產業信託（02778）、陽光房地產基金（00435）、泓富產業信託（00808）、富豪產業信託（01881）。而主力在內地物業的有越秀房產信託基金（00405）、招商局商業房託（01503）、匯賢產業信託（87001）、開元產業信託（01275），還有管理北京及英國物業的春泉產業信託（01426）等等。

投資REIT的優點是息率較高，因為按香港證監會的規定，房地產投資信託基金的股息分派比率最少須為90%，所以息率回報有3.5厘至7.5厘。由於業務收入以收租為主，不依賴出售物業作主要盈利，所以理論上業績較為穩定。對於着重股息收入的投資者比較吸引。

受租務市場物業重估影響

然而REIT也有風險，一般影響租務市場的宏觀因素，包括經濟商業周期循環、利率和環境因素，都可以令租金收入升降。例如去年的社會暴力事件，加上今年的新冠疫情，令很多商場的租金收入大降。當地或當區的樓價走勢令物業估值重算，這也可能會令該信託的價值升降。個別信託所持有物業的性質、地點質素、鄰近的發展、物業樓齡、租客質素、物業出租率、管理成本和物業折舊等都影響價值。

作為投資者，直接投資在REIT通常以中長期目標居多，原理和買股票沒什麼分別。然而對於強積金成員，未必有時間和知識揀選和打理他們的投資，這裏先不說透過基金買另一隻或一些基金是否化算，在強積金中多一些優質投資選擇總是好事，而理論上REIT的性質也適合作退休規劃目的。強積金不論加入什麼投資項目，成員的期望其實很簡單，就是基金帶來正回報、管理盡量透明化、收費盡量降低、行政手續盡量簡便。