【欲言不止】以股交租業主煩惱

最近冠君產業信託（02778）宣布，接受租客香港醫思醫療集團（02138）「以股交租」，批股約800股作為截至2020年7月31日止5個月的租金3390萬元。消息公布之後，對業主和租客的股價影響都不大。不過這卻是有趣的案例，值得分享。

保持租用率好處不少

社會運動和肺炎疫情影響香港已經差不多一年，仍未出現破產潮，在在證明香港經濟實力雄厚。但是業主亦需要轉換心態，以保持租用率為首要目標。只要租用率仍高，首先保障了資產在短期現金流仍然穩定。另外，資產仍然保有租客，維持一定經濟活動，資產才不會變成氣氛慘淡的「死場」，在經濟狀況好轉之後，仍需打逆境波。

大額租約的變化本來就不少。像ICC在2010年落成，當時金融業仍主要集中在中環一帶，業主新鴻基要將ICC塑造成第一幢中環以外的金融業大廈，就需要吸引大型投行進駐。據聞當年吸引3間大型投行的優惠條款不少。但就像手機簽月費約都有各種優惠，這本質上都是巿場推廣的方法，爭議不多。

以股或以債代替現金，在金融業行內稱為「實物交付」，其實亦不罕見。例如兩間公司合併，有時收購方亦會發行新股票以支付部分或全額的交易代價。財團組成合營公司，亦可能將股票或其他資產直接注入合營公司，減少行政費用或其他支出。投資銀行的企業財務部門，就正是這類交易的專家，懂得建議不同方案促成交易。

要了解租客業務穩健度

業主容許租客以股交租，在海外亦偶有例子。股票之外，亦有大型租客向業主新發債劵交租。業主的風險主要是收回來的股票或債劵，能否保持在發行價之上。因此，考慮是否接受這類靈活交租方案，業主首先要了解租客的業務是否穩健，才能保障自己收回來的股票或債劵不會變成蟹貨。

而且，在保持租用率的前題之下留住租客，業主亦會審視租客業務是否穩健，有機會在幾個月後，經濟復甦的時候迎來增長。所以，在這類談判過程之中，業主在營運和融資的考慮，其實是合二為一的。倘租客有實力，稍為靈活一點對雙方都好。

收取股債考慮離場策略

當然，業主在收取了股票或債劵之後，亦需處理如何離場。在這方面，債劵的彈性較高，因為就算業主沒有進一步的行動，債劵亦自然會到期，變回現金。若是股票，業主就需要考慮沽貨。現時香港法例容許房託持有相等於總資產額5%的證劵類產品，所以理論上冠君是沒有法例限制，需要在某年某日之前沽貨。

單一次以股交租，佔房託資產比重很低，其實對估值影響不大。但是本周又有新增的肺炎感染，說明疫情可能仍會膠着一段時候。假如房託再接受其他租客的靈活方案，也許就需要說清楚管理層會如何處理這些證劵。最保守的做法當然是盡早沽貨，減少房託的持貨風險。但是在現實環境之中，機械化的直接沽貨也許對房託和租客都非最佳選擇。如何中間落墨，取得平衡，就需要清楚的策略了。

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【欲言不止】以股交租 業主煩惱

【欲言不止】以股交租業主煩惱