專家評論 | 2019-11-06 08:30

張聖典

地王千億投資額 增融資風險

今年9月中旬開始招標，將於本月22日截標的九龍連翔道與柯士甸道西交界的商業用地(九龍內地段第11262號)，作為本港歷來最大規模的單一出售商業地皮，地價估算達史無前例水平，坊間估值由數百億至近千億元，定必成為本年度賣地表內最受矚目的賣地項目。

據賣地章程所載，這幅位於西九龍高鐵站上蓋的商業用地，地皮面積達約64萬方呎，地積比率約4.9倍，可建總樓面面積達約316萬方呎，指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站，但包括酒店)用途。根據早前已獲批的規劃許可，相信項目將申請發展成大型平台商場及3幢甲級寫字樓或高級酒店。而由於地盤大部分用地被劃作「綜合發展區」，發展商需就項目向城規會提交總綱發展藍圖(Master Layout Plan)，以確保項目一帶得到全面規劃。

是次地皮規模空前，可建總樓面超過300萬方呎，故發展項目所需的資金成本亦相當龐大。若以建築費每方呎4000至5000元計算，再計及地價和財務費用等，項目的投資總額或將超過1000億元。

由於項目投資總額龐大，直接導致融資風險上升；加上目前外圍經濟環境不穩，而賣地章程內又規定地皮上物業不可以分層形式出售，使投放的資金回籠壓力增加，相信沒有任何單一發展商能獨自競投發展。故預計地皮將由大型發展商合組財團入標，但另外鑑於本港經濟前景不明朗，地皮或有流標風險。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)