工商舖市道 | 2019-07-05 18:03

萊坊料尖沙咀變新中環

九龍寫字樓未來的發展迅速，除了九龍東CBD2概念外，將迎來「新中環」的一個新概念。萊坊預計，西九高鐵站上蓋商業地將促使尖沙咀區變成第二個中環。

西九高鐵站上蓋商業地是本季政府賣地計劃中最大型的商業用地，也是過去幾十年來最大規模。地盤可興建3座寫字樓，面積達321萬方呎，其中約280萬方呎可作寫字樓用途。其規模比國際金融中心還要大，與附近的環球貿易廣場相若。

傳統上，九龍區甲級寫字樓租金並不及港島區的租金高，但新落成的甲級商廈K11 ATELIER目前的平均建築呎租達100元。最近有租客以建築呎租118元，租用面積達3000方呎的寫字樓，創下九龍區寫字樓交易史上的新高。環球貿易廣場的平均建築呎租為100元，其空置率低於1%，這反映九龍區超甲級寫字樓需求和吸納量強勁。

萊坊執行董事兼總經理九龍區商業部主管麥健偉指出，九龍區的寫字樓市場正在轉型，由從前以租金吸引租戶進駐，到現在以策略性位置和商廈質素吸引租戶。假設現在超甲級寫字樓的平均實用租金為150元，以每年3%的漲幅計算，到2025年西九高鐵站上蓋商業物業落成，物業的實用呎租將達到190元，相信屆時九龍區將有數幢甲級寫字樓的租金水平可以追上香港島的甲級和超甲級寫字樓。

銀行和金融業負擔寫字樓租金的能力最強，過往它們只會把後勤部門設於九龍區，但是愈來愈多企業開始把前線部門搬遷到九龍區。花旗銀行和摩根大通把其前線部門搬遷到九龍東CBD2，並進行大型整合計劃以達到長遠的房地產目標。在尖沙咀區，愈來愈多日本銀行和台灣銀行的前線部門在區內擴張並整合。2016年，銀行和金融業租戶僅佔九龍中心區寫字樓租戶的26.58%，到2018年，比例上升至35.23%。

短期而言，受經濟和政治局勢不明朗因素影響，九龍區寫字樓市場較為不穩定，但長遠前景樂觀。因此，萊坊對今年下半年的九龍區甲級寫字樓租金預測相對謹慎，預料九龍區甲級寫字樓租金將輕微上升1%至3%。此外，早前高銀集團棄購啟德商業地，反映市場的不確定性動搖部分發展商對短中期後市的信心。