人口測港樓

昨天本欄指出，人口增長跌至收縮會令股市終極見頂，此說更適用於樓市。股市的基本因素是盈利，若有人口以外的帶動因素，則還有長升的理由。至於住宅的基本因素是有沒有人住，在人口由升轉跌下，需求實在難有其他可以替代。難道讓寵物住？把本港人口與樓價指數比較（同皆對數比例），可見只要去除周期性的大上落後，大趨勢還是一致的。這樣看來，量寬無疑可製造一時間的不尋常升市，但這「一時間」都是周期性的。雖然偏離趨勢可以有一二百點，但中長線而言，樓價始終會回歸基本。跟昨天的文章相同，預測人口於2043年見頂，屆時樓價基本水平跟現時相若。 [email protected] ...

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