十萬人落錯車？

樓市旺場，各路人馬紛紛上調樓價升幅預測。而在升市中，又有評論指過去10年，有逾10萬業主落錯車，在樓價大升浪之後，此批「前業主」莫說細樓換大樓，可能連原來的單位也變得無力負擔。究竟是耶非耶？

假設一名業主於5、6年前(甚或之前)，售出自己的自住物業，計算期間的樓價升幅和租金支出，除非業主投資眼光超班，把賣樓套現所得翻幾番。否則，說賣樓後難以再上車，多數情況是持平分析。如果香港於過去10年真的有逾10萬業主落錯車，某程度上也更易令人了解，為何這個城市近年怨氣沖天。問題在於，過去10年真的有逾10萬人「落錯車、賣錯樓」？

有關「10萬人落錯車」的數據，來自於統計處，2018年第四季本港家庭住戶自置物業比率為49.1%，比較2008年53.6%，10年間減少4.5個百分點。2018年底本港家庭數目近257.39萬戶，反映按比例計算自置物業的家庭減少約11.58萬個。

以上計算有一個問題：數字只說明自置居所的家庭比例下跌，但原因不一定是很多業主賣樓。過去10年間，香港家庭的數目其實大幅上升。由2008年約230萬戶，增至2018年約257萬戶。根據上述自置物業比例計算，2008年約有123萬戶居於自置物業，2018年數字約126萬戶。換言之，居於自置居所的家庭，其實輕微上升。而居於自置物業的比率下跌，更大原因是家庭數目增長。

當然，上述計算並不排除有相當數量家庭「落錯車」的可能。如果在過去10年賣出自住物業又未再入市，在投資理財角度看，大致上是失策的(說大致上失策，因為不排除少數眼光獨到人士把套現所得投入回報更高的投資)。不過，說過去10年有逾10萬家庭賣出自住物業又未再入市，可能欠缺數據支持。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事