銀行優惠拉低實際按息

在討論是否應該置業、計算置業成本時，不免都要計算樓按貸款的利率。目前新造按息平均利率約2厘多，但對不少人來說，按息其實比面價低得多。在評估樓市時，亦不得不考慮「實際按息」偏低的因素。

一般說「實際利率」，指的是扣除通脹後的利率。例如一筆貸款年利率2.5厘，而通脹率為2厘，實際利率便是0.5厘。不過，此處要說的實際按息另有所指──目前按揭業務競爭激烈，銀行要以現金回贈、高息存款戶口等爭取客戶；扣除相關優惠，客戶實際支付的利息比賬面看到的低得多。

現時如果向銀行借300萬至400萬元按揭，選用H按的話，利率可低至H+1.23厘左右。以3月4日一個月拆息1.28厘計，利率應是2.51厘，但考慮到鎖息上限，供款利率其實在2.375厘水平。而多家銀行可提供高達貸款額1.8%至2%的現金回贈，另外會為按揭客戶提供高息存款戶口，利率等同按揭利率。此兩類優惠，實際上都可視為扣減按息。

以近年新批按揭宗數中，轉按宗數直逼二手買賣宗數看，可見相當一部分置業人士，已出現「定期轉按」的行為模式。過去小業主要轉按，多數是因為套現或新批樓按的利率較低。但就觀察所得，目前業主轉按，每多是單純為了取得回贈。

以每兩年轉按一次，每次獲銀行2%回贈計，可視為每年獲減1厘的貸款利率(當然，詳細計算的話，要考慮轉按的律師費等成本，至於與按揭掛鈎的存款戶口，慳息效果因人或存款多少而異，略過不計)。

當然，個別借款人是否可以轉按賺取回贈，視乎眾多因素，包括物業估值或個人信貸紀錄等。即使近幾年成功每兩年轉按一次賺回贈，也不宜假設未來可以不斷重複。但以現時情況而言，按揭實質利率較面價低卻是事實。不少人會問：出租物業的回報率大概只有3厘，貸款利率也要2厘多，買樓收租似乎毫不吸引。考慮到銀行向按揭客戶提供的種種優惠，也許在一定程度上可解答「為何仍有人買樓收租」的問題。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事