逆周期措施阻人置業？

金管局總裁陳德霖即將榮休，部分評論認為金管局在其任內推出的逆周期措施，令不少用家錯失置業機會。此類評論不但無視逆周期措施對金融體系風險管理的必要性，而認定無遏市措施下，用家較易入市，更是一廂情願。

無疑，市場上一定有一些用家，於過去十年八年曾經考慮入市，但卻因為金管局的指引，按揭成數受限，又或因為未能通過壓力測試，而打消入市念頭。之後樓價繼續上升，再追價入市的難度已不斷增加。對此類人士來說，金管局限制按揭成數和壓力測試等措施，的確有阻人置業(甚至阻人發達)之嫌。

不過，大家不妨想像一下，如果過去十年八年，不曾存在任何逆周期措施，樓價會比現時看到的更高或更低？在其他條件都不變，而按揭借款限制較少的情況下，結果自然是更多資金入市，樓價會比我們今天看到的更高──用家的入市難度不見得比現時為低。而置業人士的供款負擔，卻極可能較現時為高。

縱無逆市措施一般人亦難置業

過去我們曾提及，在上一個金融風暴後，香港的銀行似乎成功地渡過了難關，沒有一家銀行倒閉。但在亮麗成績的背後，卻是每年個人破產數字由1997年前的幾百宗，升至2000年前後的上萬宗。部分原因就是，當時銀行的風險被有效監管，但個人層面的借貸風險，卻是貴客自理。

近10年來，金管局推出的逆周期措施，卻不單單是在管控銀行風險，連個人樓按的風險也受到一定監管，一般按揭借款人對經濟波動的抵禦力，其實較上周期為高。於2008年金融海嘯後，香港一直未受重大衝擊，令大多數人看不到逆周期措施對香港一般人面對外來衝擊的作用，此點是香港之幸。但不宜因此認為逆周期措施是杞人之憂，甚至認為措施無用。

最近一次的逆周期措施，於2015年2月推出，把標準按揭成數由七成下調至六成。今時今日，樓價比當時更高，不管大家對逆周期措施的評價為何，客觀條件如此，監管機構似乎都難以放寬有關措施。在評估未來樓價走向，甚至是個人作出置業部署時，似乎都要預設逆周期措施會再存在一段較長時間。