2019-01-24 00:00
新聞點評 高天佑
林鄭要樓價跌44%?
本港樓價較去年歷史高峰稍微回落約10%，近日有跡象見到支持位，不少人覺得調整已經完成。但怎樣才算「跌夠」？當然要從不同角度去看。例如特首林鄭月娥昨天在瑞士達沃斯接受Bloomberg專訪，揚言要把港人供樓負擔佔入息比率，由目前約70%大降至40%，倘動真格，將是比「八萬五」更為激進的目標，意味樓價最多要較現水平再跌44%（假設收入和息率持平），令一個484方呎單位售價由770萬元降至430萬元。
供樓入息比冀降至40%
林鄭赴瑞士出席達沃斯論壇，恰逢國際機構Demographia剛公布一年一度全球樓價指數，香港連續第九年成為「全球最難買樓」城市，普通人要「不吃不喝」20.9年才買得起一個普通單位，而且拋離第二位城市加拿大溫哥華（12.6年）；難怪Bloomberg這家國際媒體專訪林鄭時，也最為關心香港的樓價問題。
儘管國家主席習近平今年未有赴會，但也有副主席王岐山率領龐大代表團壓陣，林鄭身為香港代表當然不容失威，務必要貫徹「房住不炒」方針。因此，她回應Bloomberg時態度堅定，坦言目前供樓佔港人入息比率高達70%，明顯並不理想，而政府的目標是降至40%，她指出：「觀察這些數字，（樓價）明顯地仍有調整空間。」
在此要略為解釋，林鄭所講的約70%供樓入息比率，來自財政司司長辦公室的《政府經濟報告》，其計算方式有五大準則：一、以市價購買一個45方米（484方呎）單位；二、按私樓住戶（不計公營房屋住戶）家庭月入中位數計算；三、按當前按揭利率計算；四、七成按揭；五、還款期20年。
至於為何採用上述準則，例如為什麼是484方呎單位及分20年還款，那就木宰羊，惟這確是港府數十年來沿用的計算方式。
根據去年最新數據，本港私樓住戶月入中位數為39700元（高於所有住戶合計的28900元），按揭利率2.375厘，而政府計出來的供樓入息比率為71%；以此倒算，相當於484方呎單位樓價為770萬元，平均呎價1.59萬元。
目標較八萬五更激進
話說回來，此前一直未聽過政府對於供樓入息比率設有「目標」，只不過從《政府經濟報告》顯示，1998至2017年的平均數字為45%，於1998年曾高達83%，2003年則跌至20%；自2010年起，這數字升穿45%，之後一直上漲至今【圖】。
因此，林鄭今次聲稱「政府目標」是把比率降至40%，不知是她面對國際媒體「隨口噏」，抑或真正設定為政策方向；若屬後者，那將是非常激進的目標，更甚於當年董伯伯「八萬五」。
觀乎上述政府計算準則，可見有三大變數影響該比率，分別為樓價、入息、利率。假設入息和利率持平，如果要把比率降至40%，那意味484方呎單位售價須由770萬元下降至430萬元，跌幅高達44%【表】。
或曰，假若入息有所增加，樓價的跌幅便毋須那麼大。然而，一方面本港經濟已處於熾熱高位，失業率僅2.8%，很難看到市民收入再有跳升空間，且不說中美貿易戰可能帶來的負面影響；另一方面，就算入息會升，但利率亦可能較目前低位上調，構成抵消效果。因此，三大變數當中，佔最大彈性空間的始終是樓價。
當然，林鄭還有一招，可把供樓入息比率降至40%，同時毋須樓價大調整，也不用全港市民猛烈加薪。那就是大幅增加公營房屋供應，把更多中低收入家庭由目前租住私樓，納入為公營房屋（包括公屋和居屋）住戶，那便可令「私樓住戶家庭月入中位數」明顯提升，更容易達成40%目標。
實際上，林鄭早前已把未來公私營房屋供應比例由6：4改為7：3，因此這肯定是她的努力方向之一。儘管如此，若真的要把供樓入息比率由70%降至40%，私樓價格（尤其是484方呎左右上車盤）仍須有一個頗大的跌幅才可達標，正如林鄭所講「明顯地仍有調整空間」，簡言之遠遠「未跌夠」！
(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)
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