中國 | 2018-11-29 00:00

【市場觀點】地產板塊重獲投資者青睞

基建和地產的股票走勢長期以來具有很強的一致性。7月下旬以來基建板塊持續跑贏市場而地產的行情落後，表明投資者對基建與地產的政策取向持有極大分化的預期。近期，年中以來持續加大的增長壓力使得政策基調出現了調整。「穩增長」政策包括貨幣政策的調整、基建投資以及房地產政策的邊際微調等，使到地產板塊重獲投資者青睞。

中央召開政治局會議，在基於大基調為「經濟下行壓力有所加大」背景下，給出應對方案，在地產方面，沒有提及房地產相關事項。目的是為緩衝可能的經濟下行留出政策空間。央行行長易綱表示要保持流動性合理穩定，促進市場健康平穩發展。

11月初監管層發布了兩項重要政策細則，再融資鬆綁和支持上市公司回購政策細則，進一步釋放了貨幣流動性會趨於寬鬆的信號。

政策基調有變

宏觀層面上，房地產也間接受益于寬貨幣信用鏈條的傳導。央行降準MLF引導流動性寬鬆，流動性積壓於短端利率，可見同業存單等貨幣市場基準利率一度刷新三年新低；銀行負債端成本進一步下降，部分理財產品預期收益率下降逾40個基點，銀行風險偏好修復，按揭貸款等業務開始鬆動。

雖然，國家統計局公佈最新行業資料顯示，10月全國房地產市場持續降溫，行業資料顯示新房銷售和房地產投資均趨弱。

地方政府主導的限購限售政策、以及商業銀行層面的限貸政策仍將繼續，因此開發商面臨銷售和現金流的雙重考驗。近期，恒大集團（3333）和合景泰富（1813）均在境外市場發行美元優先票據，地產行業整體融資環境仍然趨嚴，高杠杆開發商融資成本大幅飆升。

地產板塊獲青睞有五原因

然而，與此同時，股市地產板塊開始重獲投資者青睞，基於幾方面的原因：

1)市場對經濟下行壓力的擔憂，反而會提升地產政策邊際緩和預期，改善房地產的風險偏好。央行在第三季度《貨政執行報告》中承認內外需不確定增加，經濟下行壓力有所加大。

2)從近期政治局會議表態來看，目前行業積極因素正在醞釀、預計後續政策環境有望逐步改善。

3)近期住宅和土地成交市場有所走弱，流拍率和溢價率或將進一步惡化，調控收緊空間有限，相反近期各類穩經濟措施頻出，穩市場或更為關鍵。

4)政策方面，南京、廈門、杭州等城市房貸利率有所下行，資金寬鬆影響逐漸在利率端體現。

5)內房股當前預測市盈率為5倍，板塊估值仍處於歷史底部。

整體上，政策將漸趨平穩，板塊估值有上升空間，短期內，三四線城市政策不確定性以及一二線城市的限價政策仍然持續，可關注業績如期釋放和明年銷售確定性較高的發展商，以及産品具差異化的發展商，例如尃注開發緑色環保産品發展商。

 

作者為太平金控．太平証券（香港）研究部主管陳羨明