明日大嶼填海效益

特首在《施政報告》中提出計劃在交椅洲和喜靈洲附近大嶼山以東水域進行填海，名為「明日大嶼」計劃，料將可提供約1700公頃土地作發展用途。計劃規模龐大，耗費不菲，故引起社會不少爭議。

填海所得的土地，政府預計可興建26萬至40萬個住宅單位，容納70萬至110萬人。而當中公私營房屋比例為七三比，以此計算，私營房屋單位數量將達7.8萬至12萬個。以每個單位面積500方呎推算，私營房屋單位最大樓面面積將達6000萬方呎。假設以1萬元的樓面地價計算，單計私人住宅發展，便可為政府庫房帶來約6000億元地價收入。

以上1萬元的樓面地價，是筆者以現時舊區市價為指標所作的假設。目前坊間指填海計劃的成本可高達5000億元，其實我們可以利用成本效益分析(Cost and Benefit Analysis)，即透過分析和比較項目所需投入的成本和可能帶來收益，去評估其價值。只要填海項目能為香港帶來的效益比其成本更大，那麼這個計劃便屬於物有所值的投資。

此外，在這個可容納近百萬人的人工島上，除基建配套設施外，更有政府、社區設施及商業用地的價值；加上未來將成為香港第三個核心商業區(CBD 3)，故不論在地價收益或人工島的整體經濟效益上，都說明這項龐大投資將提供重大的社會及經濟效益。

部分人認為是「燒錢」的使費，實際上是用作購買物料、聘請勞工興建基建等。而政府所花費的一分一毫，從經濟學的觀點來看，其實都具有刺激經濟的作用。只要金錢是流入本地經濟系統之內，不論是整體香港經濟，以至本地的普羅商人或「打工仔」，都將會直接或間接地受惠於這筆龐大的政府開支。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)