工業大廈用作紅酒儲存

紅酒是一種深受歡迎並擁有相當價值的酒精類飲品，一直以來，市場上對於紅酒的需求可謂有增無減。

香港自2008年起取消了進口葡萄酒的關稅後，就成為全球少數進口紅酒免除稅項的地區；加上香港本身在亞洲區所擁有的地理優勢、高效率的物流服務和面向中國內地及國際的市場，使香港成為一個重要的紅酒中轉站，同時使不少地方的高價紅酒都選擇進口香港，令香港的紅酒相關業務高速發展，並且衍生了對紅酒儲存空間的大量需求。由於香港租金昂貴，現時一般用作紅酒倉的空間都在工業大廈。

一般來說，工業大廈會規定用作工業生產或相關的倉庫辦公室等用途，但目前香港由於製造業式微，政府對很多其他用途都比較容忍，當中非工業用途更有不少，例如文化藝術相關的工作者租用工廈單位作品牌工作室，又或商家租用作零售用途，更有餐廳選擇工業大廈作店址，可以說是各種各樣的用途都可以在工業大廈內找到。而其中一種特別的用途就是紅酒倉。

紅酒屬於消耗品和很容易因周邊環境氣溫改變而變質，因此紅酒對於儲存的地方和設施有一定要求。外國的紅酒儲存，大多數在地窖，可以有固定濕度及恒溫的效果，但香港沒有這個條件。而作為一個紅酒倉最基本就是需要一個保持恒溫的系統，以確保紅酒的品質不會輕易改變；同時，因為紅酒有一定的價值，所以儲存的地方會要求一定的保安設施，以保障持有者的資產。

目前工業大廈用作紅酒倉用途最有可能面對的問題就是消防安全方面的問題，由於大部分的工業大廈都屬於舊工廈，在消防設備上由於年代不同而跟現在的規管上有很大分別，因此在年前牛頭角道的迷你倉大火後和葵湧的劏房火警後，工廈活化並改變用途上都需要消防安全符合規定。

因此，在選擇工業大廈單位用作投資紅酒倉前，需確保設施上能保持品質和安全，同時不會因為消防規定而對單位用途有所影響，以減少或避免不必要的投資損失。

現時葵涌區的舊工廈單位平均租用呎價約12至16元，而沙田區的價格就相對葵涌區高，如沙田工業中心其中部分在翻新過後，平均呎租約14至18元。部分位於市區的工業大樓就更高，如位於大角咀、長沙灣及港島東的工廈單位平均呎租約16至24元。在供求關係下，目前紅酒倉的租金可以達到平均呎租約28至50元。鑑於能夠大幅提升租金，所以投資者仍然願意投入價格不菲的裝修及設備，把一些工廠的空間裝修及經營為專業的紅酒倉。

隨着香港的紅酒市場漸漸加大發展，對於儲存紅酒的地方需求亦不斷擴大，估計紅酒倉業務仍然大有可為。

余錦雄
香港測量師學會前會長