理財方案 | 2018-06-23 05:00

楊書健

分析房託 從3方面評估

地產租金的長期走勢向上，應是容易理解之事。中環IFC二期的租金在2003年落成的時候，只是每呎30餘元，到2008年金融海嘯前夕就已經超過100元，到了今天更有少數單位的呎租超過200元。出租物業的租金收入穩定，意思只是說除非租客破產，否則業主在租約期間，每月都會收到租金。其他行業的每次收入都是新交易，再熟識的老主顧亦有可能在危機之中暫停光顧，所以租金收入就相對顯得更穩定。

退休需求支持房託

這是機構投資者都傾向持有收租物業的主因，亦是當初房託登陸亞洲，將之宣傳成「類似定息產品」的原因。對退休人士等需要現金收入的投資者而言，不論巿況好壞，房託都需要派發股息，是可以幫助投資者穩定現金流，協助保障退休生活。因此，隨着退休長者愈來愈多，房託一類產品的投資需求應會愈來愈多。

但是在穩定之外，加租亦會令房託的派息逐漸增加。以本港上巿的房託為例，由2012年至2017年的5年間，房託股息的每年平均增長率約為6.5%，5年之間股息增加了35%。假如投資者在2012年購入了香港房託，當年收到了10萬元的股息，就算投資者選擇每年都花掉了這筆股息，單靠房託的增長，到了2017年股息亦會增長至13.5萬元，超過了幾年以來的通脹。房託股價一直向上，主因當然是樓價節節上升。但是樓價上升背後，租金增長亦功不可沒。

股息增長率差異大

當然，香港房託板塊雖然比日本或新加坡小，但都有超過10隻房託。個別房託的5年股息增長率就由接近零至超過11%都有。5年之間，有房託的股息幾乎原地踏步，亦有房託的股息增長了超過七成。因此，投資者可以用投資指數的心態，購入指數之中的所有房託，期望整個板塊能維持增長。否則，投資者宜分析每隻房託，找出可以持續地令每股股息增長的個股，才不會選錯了股息不會增長，繼而長期跑輸大巿的弱勢房託。

一旦分析個股，無可避免地必需討論它們的企業策略。就算是業務性質類似的房託，持有相同的資產類別，股息增長率亦會有分別。例如本港的商場房託，過去5年股息增加得最快是每年11%，第二快的是每年9.4%。雖然分別不足2%，但是以5年計算，因為複息增長會拉闊高息增長，兩者的分別就變成了約15%。

房託策略涉及融資

房託的企業策略最根本的當然是專注做好現有資產，加快其租金增長率。這些策略我們稱之為營運策略。除此之外，就是透過收購新資產、開發新項目，甚至出售弱勢資產，以不同的投資策略改變房託的投資組合。但是房託的每個策略背後都涉及融資，融資成本的高低亦會影響投資者的整體回報。

尤其每股盈利（和股息）以及股價才會決定投資者所獲得的回報，所以就算房託組合不停增長，假如每股盈利不會增長，投資者亦不會享受到成果。因此，分析房託，應由它的營運、投資、和融資三方面的策略評估。