物流房託在市場冒起

本月政府招標出售屯門的物流用地，土地面積達32萬平方呎，最多可建達80萬平方呎的物流作業空間。這幅土地經由尚在興建的「屯門至赤鱲角連接路」連接到港珠澳大橋的香港口岸人工島，再由人工島接駁到機場、港珠澳大橋，以及東涌一帶。物流作業講求物流速度，倘道路接駁四通八達，作業者能夠輕易連接到不同區域，是這類資產的一大優點。這塊土地對物流資產的投資者而言非常吸引，所以吸引了新地（00016）、信置（00083）、嘉里（00683）、新創建（00659）等傳統港資發展商投標。不過地皮最終由澳洲上巿的嘉民房託（Goodman）以27.8億元投得。

環觀全球房託的發展，往往都始於寫字樓和商場。但是物流資產卻是緊隨其後，在較發達的房託巿場，一般都是第三大的資產類別。而嘉民就是全球數一數二的物流房託，資產遍布全球。雖然嘉民是澳洲房託，但它在香港管理的物流資產達1500萬呎，應該是香港最大的物流倉業主。以樓價計算，嘉民的本港資產亦佔集團旗下資產約15%。香港是繼悉尼之後，嘉民的第二大巿場。由此可見，香港並非沒有物流資產，只是因為最大的投資者乃海外房託，而且普羅大眾日常不會有所接觸，所以大家都甚少留意。

20年前，物流物業剛開始發展的時候，主要租戶是負責傳送郵件的快遞公司和負責供應零售商的出入口商（如本港的利豐（00494））。物流商每天處理的貨量很多，需要完善的系統，保證運貨過程暢順。完善的物流系統一般會將貨源集中在物流中心，在中心完成各種工序後，再運送出去。因此，物流中心是物流商的心臟，所有的規劃都以此為核心。但是另一方面，持有地產資產並非現代物流商的核心業務，所以他們都有誘因，與物流房託達成長期協議，以10年或以上的租賃期承租物流中心。

網購流行造就新型租戶

近年網購逐漸流行，就為物流房託提供了另一類型的租戶。例如香港電視（01137）的網購平台，在顧客下單之後，港視需要按單執貨，就必需有物流作業空間。因此，綜合新聞報道，過去兩年，港視已經租下了3層的物流倉，而且又補了地價，將原來的電視製作中心的部分空間，改成了物流作業空間。

另外，隨着科技進步，物流倉亦逐漸改由機械人操作。一方面，人手需求大減，另一方面又減低了人手錯誤，降低了失誤率。不過，有時候法律卻未必能追上科技發展。像香港電視主席王維基先生就曾在訪問中說，在2017年他們改裝自己的資產成為物流作業中心的時候，就對政府明言這是機械倉，大部分日常運作都由機械人處理，每天上班的只是幾位照顧機械人的工程師。但因為現時法例是在人手做物流的年代通過，所以政府假設物流倉必定員工眾多，物流倉必需按空間加設一定比例的洗手間數目。因此一間3萬呎的機械倉，就算員工數目不足10人，亦需男女廁各十餘間。

這個在行內變成笑話的例子，筆者有時演講亦會提及。而物流房託因為業務專一，往往可以更了解這些需求，妥善處理發展項目。正因如此，物流房託已經漸成趨勢，在亞太區有超過10間專營的房託。