何時轉走新盤包按？

2015年第三季起，樓市交投一度轉勢偏軟，為了推動新盤銷情，逐漸有發展商為新盤買家提供高成數一按，這類貸款多由發展商旗下財務公司直接提供，其中不涉及銀行審批，故此毋須受限於金管局按揭措施，發展商可自訂按揭成數及審批準則，按揭成數一般高達八至九成，吸引買家以低首期輕鬆入市。自2015年2月第七輪樓按措施推行後，銀行按揭成數一般降至五至六成，首期不足成為置業換樓的最大阻力，發展商提供的高成數一按如像銷情靈丹，多個新盤亦相繼提供同類高成數按揭配套。

新盤高成數一按於2015年第四季至2016年處於高峰期，成為推動新盤銷情的普及方案，部分新盤表明毋須買家提供入息證明即可上會承造高達八至九成按揭，個別更高達九成半，市場稱此類包批按揭為包按，又稱為呼吸Plan，意思是有呼吸的人便借到按揭。由於新盤推售步伐維持理想，自去年起，發展商開始減少提供高成數一按，又或提高審批條件及息率，部分發展商改為只提供二按貸款。

發展商提供的高成數一按或二按，一般設有初期低息優惠，首兩至三年息率貼近或僅略高於銀行低息水平，例如是首兩年按息P-3.1%(現為2.15%)，其後息率則跳升至P減1%至P加1%不等。若買家在兩三年前承造這類高成數一按，低息期優惠應已經或快將完結，買家可衡量轉按慳息的可行性。今年銀行樓按取態維持積極，樓按優惠獲多次優化調整，有意轉按人士可把握機會申請低息優惠。

以一個新盤作為例子，買家於2015年第四季入市購買一個作價650萬元單位，由於銀行按揭僅高達六成，為了減輕兩成首期負擔，買家決定採用發展商提供的八成一按即供上會，按揭金額高達520萬元。有關八成一按的首兩年息率為2.5%，兩年期後息率跳升至P即5%水平，目前按揭餘額約485萬元，有意轉按以免捱貴息；事實上，發展商亦歡迎買家隨時清還貸款或轉按，故此亦沒有罰息期綑綁。由於兩年多時間樓價已升逾兩成，目前買家上述單位估值已升至810萬元，以銀行按揭高達六成計算，申請轉按可獲批的按揭金額高達486萬元，換句話說，隨着樓價上升，買家毋須補付首期差額便可把發展商一按轉至銀行低息按揭。若成功轉按，以按息2.15厘計算，轉按後每月供款減少24%，利息支出更減少57%。

在以上例子，買家可考慮及早轉按慳息，留意當中銀行需評估按揭申請人的還款能力並需通過壓力測試。對於正在使用發展商一按的供樓人士，當兩至三年的低息優惠期完結後，亦可根據最新銀行估值計算可承造按揭金額，當樓價累積一定升幅及按揭餘額逐步降低，轉按至銀行所需支付的首期差額便可減少，故此買家可衡量自身個案是否具條件轉按。不過，若然高成數一按與銀行按揭成數差距較大，例如由九成轉至五成，以及供息不供本的個案，兩三年後的本金亦未有減少，轉按銀行所需補回的首期差額便較大。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理