定按復活由來

以往定息按揭在港使用率不高，若非臨近加息周期，使用率多處於1%至3%以下低水平，即使在2004年中，美國開始進入加息周期，市場預期銀行將跟隨加息，推動不少銀行推出定按產品，定按比例的歷史高水平亦只曾達15.4%，往後十多年定按仍一直未曾突破一成或以上比例。定按計劃提供定息期供款，期內有助鎖定每月供款額及按息支出，用家可免受利率波動風險，但以往卻一直未受追捧，原因是以往定按的息率一般略高於市場水平，其他方面的按揭優惠如現金回贈亦不及浮息按揭，等同用家需多付溢價換取鎖定利率的保障，香港用家較習慣性喜歡即時慳息效果的按揭計劃，故此定按多年來未見普及。

去年第四季銀行同業拆息持續上升，1個月拆息在去年底升逾1厘水平，當時市場上H按普遍觸及封頂息率，實際按息為2.15厘，當時市場上已有個別銀行推出定按計劃，首年定息低至1.75%，由於息率低於市場按息，產品受到用家歡迎，市場對定按多了關注。及至今年1月，開始有大型銀行推出全新定按計劃，首年定息低至1.68%，為免競爭力被削弱，其後大型銀行及部分中型銀行亦先後推出類近定按計劃，並提升按揭優惠及降低申請門檻。在這情況下，定按計劃在市場復活，更成為按市焦點，受到用家歡迎。

今年定息按揭具有高度競爭力，主要原因是與以往傳統定按脫胎換骨，定息期內按息非但沒有高於市場，反而比起市場息率更低，首年息率1.68%已明顯低於市場一般H按息約2%，而香港臨近加息周期，對於第二年定息2.15%，可慳息的機會亦高，因為只要港P上升，次年按息將高於2.15%。所以現時定息按揭既可慳息又有定息期內供款不變的保障，加上其他按揭優惠條款如定息期後之全期按息及封頂息率、現金回贈等亦屬市場最優惠水平，所以用家感覺定按「着數」。以一個目前定按計劃的首年定息1.68%，現金回贈高達1.75%計算，以回贈抵消按息支出便等同首年零利息兼淨賺部分回贈，而單計首年定息與市場上H按息比計，首年按息支出已減少達16%；若善用按揭存款掛鈎戶口，以高存息收入抵消按息支出，便更慳上加慳。

定按市場使用比例已連續上升5個月，最新1月定按選用比例升至8.8%的22個月新高，而這個數字基本上仍未反映今年多家銀行加入定按市場後的變化。由於目前推出定息按揭的8家銀行合計樓按巿佔率高逾85%，加上定按優惠具有優勢，預料短期內可推動定按使用比例升破歷史新高水平，並在雙位數字水平繼續攀升。

對於揀選定按計劃，除了比較定息期內的息率，亦可衡量其他按揭條款是否優惠或適合自己，其中可衡量定息期後的全期息率、封頂息率、現金回贈水平、罰息期長短，以及是否提供按揭存款掛鈎戶口。目前定按計劃中，選用1年定息期而其後全期H按的計劃，罰息期一般可短至兩年，如選用兩年定息期計劃，罰息期則一般為3年，所以用家可衡量是否接受有關罰息年期，例如會否影響未來計劃以致彈性減少。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理