理財方案 | 2018-02-14 05:00

朱寶琼

共享空間興起 財務風險多面睇

現今正流行共享經濟概念，當中的概念不限於實物，亦包括空間，例如「共享工作空間」及「共居」，而兩者逐漸融合並演化成「共享空間」。

共享工作空間於近十多年在各地興起，在香港和紐約等創業風氣盛行但租金居高不下的城市尤其普遍。

結合生活與工作空間

市場從共享工作空間慢慢延伸出共居概念。在2017年中，有地產發展商購入了壽臣山村道一棟高尚住宅，並將其改劃成270個共居空間出租，房間面積最少80平方呎，以年輕畢業生、求職者和專業人士為對象。許多房地產投資者甚至小型酒店營運商均看中在樓價和租金高企的環境下，市場對小型單位的殷切需求，希望打入共居市場，分一杯羹。共居概念下的分割單位可令總利潤顯著上升，酒店和服務式住宅營運商往往只需在單位作出輕微改動，再加上「潮流生活」和「共居」概念，即可重新包裝成為共居空間。

近年受北美、中國及香港的各個大型營運商帶動，市場亦正融合共享工作空間及共居兩個概念。有格調的裝潢再加上以生活設備作為點綴，例如於同一大樓內設有健身室、商舖、咖啡廳和餐廳，將生活與工作結合於同一空間，成為共享空間。

部分營運商不持有物業

儘管這個新興業務的前景甚為可觀，但同時亦需面對不少財政壓力。

部分營運商在香港並沒持有物業，而是靠租用物業營運業務，因而需要支付龐大的裝修費，以及較高的訂金、保險費、營銷和廣告費以吸引新會員、租戶或承辦商和投資者。同時，他們亦需支付較高昂的營運費，以舉辦社交活動（如業界講座、瑜伽班等）、維修及保持公共空間和設施等的質素（個別物業中的共用區域可佔樓面面積四成之多）。

這些營運商在開展業務初期須面對較大的財政壓力，因而需要透過收取會費、租金或承辦費用等途徑，達至收支平衡。若果他們未能妥善管理財務，則可能無法繼續營運，甚至會被業主收回場地。這是營運者、業主、投資者、借貸方和相關的會員、租戶、承辦者都必須注意的問題。

（二之一）