歐洲能源法規促使房地產業轉變

歐盟及歐盟國家政策就新建築物的最高可容許能源消耗量，不斷大力提高要求。我們將探討這舉措對歐洲房地產市場的影響，並針對未來趨勢提供適切的策略。

現時歐盟頒布的「歐盟建築物能源效能」指令闡明減少二氧化碳排放的具體做法，有關指令於2010年發表，並訂下於2020年將要實現的目標。由於限期臨近，因此我們預期各地監管機關將進一步提高對新建築物及翻修項目的規定。該指令包括以下措施：

• 由獨立公司為所有已出售或出租予新住客的建築物，提供能源效能證書；
• 歐盟國家必須為供熱及空調系統制訂檢查制度。若有關國家已實施監察制度，則無須作出頻繁監控；
• 於2020年12月31日或之前，所有新建築物必須達到近零能源消耗（新建公共建築物則須於2018年12月31日或之前達到近零能源消耗）；
• 現有建築物之翻修項目必須符合最低能源效能的規定。

根據「能源效益指令」：
• 歐盟政府應只購買達高能源效益表現的建築物
• 歐盟國家必須制訂長期的國家建築物翻修策略，並將其納入「國家能源效益行動計劃」中。

逐步收緊能源消耗規定

歐盟地區的監管機關持續對住宅及商業建築物的能源消耗規定制訂更高的標準，例如：德國的節能條例（EnEV）由1980年不斷發展至今，以及瑞士在不同州份於能源行業實施的示範條例（MuKEn）亦顯示出同樣趨勢。德國及瑞士的監管機關於過去數十年來透過推出新條例，降低新建築物的供熱能源消耗總量要求達20%至30%。

兩國政府均旨在通過使用可再生能源及高效結構，進一步降低總能源消耗量，揭示未來數年將步向實現碳中和的策略。

根據2018年度生效的新規定，在英國獲能源證書F或G組別的建築物，必須在升級後方可出租予新租客。

歐洲的建築物根據其能源消耗量進行評級。A組意味建築物具非常高的效益。在倫敦，約兩成非住宅建築物（F及G組別）將受新條例所影響。

瑞士嘉盛銀行可持續發展房地產研究團隊的策略着眼於能源效益、二氧化碳監察及成本優化成功的房地產基金需把規管趨勢考慮在內，並透過以下方法獲得競爭優勢：

收購階段：
• 物業估值及投資組合策略應包括環境、社會及管治（ESG）標準；
• 應全面評估建築物的能源效益及舒適度；
• 高結構彈性及綠色證書可為商業建築物增值。

收購後階段：
• 主動管理，集中於能源監控及減少重複產生的營運成本；
• 建築物自動化管理系統增加透明度；
• 具備節能目標及二氧化碳足跡報告，以偵測風險；
• 投資組合內建築物的10年翻新計劃着重租戶的未來需要。

建議之策略是透過提供長期定位、進一步提高透明度，及優化維修和營運成本，應對房地產未來的挑戰。