科技翻天覆地改變城市發展

環球科技巨企的崛起將會對房地產投資，產生愈來愈大的影響。

我們認為，目前全球正處於自工業革命以來最快速的增長時期。這已對我們居住的地點以及使用建築物的方式產生深遠的影響。

當全球於十九世紀中期實現工業化時，新建的工廠需要依靠資本形成以保持增長。促成資金流動的銀行家、律師及會計師不需要居住在這些工廠的附近。這些專業人士開始組成較大型的城區，即是「城市」。新科技的誕生（低廉的郵資、電話及電燈）意味着城市中的建築物能夠在更遙遠的地方繼續為重工業提供服務。

科技發展推動城市的形成，這是城市發展史上的重要轉捩點，而我們現時正處於第二個轉捩點。

重新中心化效應

我們將要分析的是現時擁有巨大的規模，並主導經濟增長及我們日常生活的公司──科技公司。

現時與大九世紀之間的差別是，當時最大規模的僱主是位於城市以外的地方，而如今的大型科技公司卻需要位於城市之內。這導致公司對某些地點的需求會增加或減少。我們稱之為重新中心化效應。這些科技龍頭是大型僱主，對受過良好教育的勞動力有龐大需求。與工業革命時期的大型僱主（工廠）不同的是，科技公司需要建立在城市中，從而吸引具備合適才能的僱員，並利用城市的公共交通系統供僱員往返工作地點。科技行業是重新中心化的重要原因。

這方面的科技需求會對城市的發展表現產生影響。隨着更多區域中心被邊緣化，環球城市的經濟實力已出現分化。只有少數城市能夠容納最大型的僱主，從而形成贏者通吃的局面。

房地產需求模式改變

科技公司不僅會提供大量的就業職位，對城市的經濟健康狀況產生影響，而且其產品能夠改變這些城市的房地產的需求模式。以商業為例。目前網上交易佔美國零售銷售總量的比例為16%。這種轉變影響了零售商並重塑了實體零售業的格局。目前已有許多百貨商店關閉，而眾多其他企業紛紛臣服於亞馬遜（Amazon）的強大力量。數據顯示這僅僅是個開始。

同樣，現時的狀況與工業革命時期的共同點非常明顯。在維多利亞時期，製造業的進步開啟了眾多全新的需求領域，並導致社會發生巨變。而現時，科技正對我們生活的幾乎所有領域產生影響，並重新劃定各領域之間的邊界。我們購物、旅行、溝通及獲取資訊均是透過操作手持裝置。這種改變帶來的影響正為投資回報帶來動力。

轉變趨勢才剛開始

新科技的使用及應用正在重塑房地產行業的格局，而這種需求發生在城市之中。例如，隨着網上購物帶來的快遞包裹不斷增加，倉儲的需求持續上升；數據傳輸及儲存的需求增長已推動數據中心的需求上升；為滿足不同工作模式的需要，靈活辦公室供應商的需求不斷增長。由此帶來的負面影響是實體零售店的需求下降；而去中心化寫字樓空間的需求亦下降。

這證明了一點：若企業未持有適當類型的物業，企業的投資則極有可能已經面臨科技帶來的風險，正如亞馬遜改寫了書籍交易市場的格局，以及Uber正在對計程車服務行業帶來巨大衝擊。行業之間的邊界正在改寫，「攪局者」正在湧入各行各業，而房地產行業亦無法幸免。

我們認為這種趨勢遠未結束，我們發現一系列廣泛的改變僅是剛剛開始。

對適當地點的適當物業資產進行投資尤為重要。重新中心化的需求是以知識共享為基礎，但是分布在多個而非同一個地點。大型公司正在將更多人員集中在較少的地方，而科技正在改變需求模式，這會為某些類型的房地產帶來巨大價值，並會令其他物業變得過時。使用獨特的環球城市投資法識別擁有最佳城市布局的公司，我們能夠投資於關鍵的環球地點，並在這些地點內選出需求的集中地。