理財方案 | 2017-12-09 05:00

楊書健

新路開出新生態圈 機遇此中尋

投資商業地產最佳的選擇當然是當地最頂尖的地段。例如香港的中環寫字樓，好巿的時候加租最快，跌巿的時候空置率亦提升得最慢。尤其全幢物業，業主能制定翻新和出租策略，更為機構投資者所喜愛。在亞太區各大城巿，這類核心資產都由上巿公司或房託所持有，投資者的選擇就只有股票。

所以在大城巿，投資者亦會留意非核心地段的資產。尤其當經濟轉型或政府投資基建，部分非核心地段能吸引新客源，改變了該區的生態圈，表現或會優於大巿。有些投資者甚至會專門留意政府計劃和議會辯論，歸納出基建發展速度，從而尋找下一波的投資機會。

地鐵新線接入核心區域

在香港，觀塘線的過海段在2001年通車，該段鐵路又在2002年改劃成將軍澳線，並在2009年擴建。九龍東和港島東原來是地鐵兩條向東支線的末端，但是將軍澳線將之連接，成為第二個擁有過海通道的核心區域，有助兩個區域在最近十年成為新興寫字樓區。

至於近期已經或即將落成的基建，則以南港島線和沙中線為主。南港島線將黃竹坑區駁入了核心商業區。該區南向擁有全海景，但距離中區不到20分鐘的地鐵，將來或會成為類似港島東的高端寫字樓區。沙中線則將新界東連接入中區，現時例如科學園、火炭、石門等幾個零散的科技區域或會進一步發展。

新界西現新生態圈

當然，鐵路以外，擴建道路網絡亦有同樣效果。例如沙田區，幾十年前需要翻山越嶺，現在卻有3條隧道連接了沙田區。近年最重要的道路建設或許是屯門到機場的連接路。這條路雖然是港珠澳大橋工程的一部分，實際效果亦會將新界西和大嶼山連接起來，一方面打通了新界西來往機場的道路，另一方面亦會形成另一個生態圈，增加這一區的商業活動。

上星期筆者有幸參觀該區的新興寫字樓區，發現租戶群已經悄悄改變。曾幾何時，中區以外的寫字樓用戶都以工廠或進出口業為主。尤其九十年代工廠北移之後，本港廠商將接洽客戶和後勤會計等工作留在香港，提供了不少白領工作機會，製造了寫字樓需求。

非核心區空間需求增

但是這次參觀，卻發現該區的租戶群中有不少與教育或設計有關的公司。香港的教育行業愈趨蓬勃。國際學校的學位一直增加，各種課外活動和學前班亦愈開愈多。近兩三年美加的親戚朋友回港，只要有後輩在當地從事幼兒教育或其他相關行業，都會詢問香港的情況，可見香港家長願意付錢，已經是紅到海外的事情。教育相關的公司，尤其是不需要接觸學生和家長的後勤部門，當然不需要在核心商業區辦公。所以他們搬到外區，其實並不意外。

至於創意產業，所需要的只是寧靜的創作環境，更加適合搬到人口密度相對較低的區域。香港的創意產業似乎逐漸走出谷底。今年海外的大型遊戲《刺客教條》，就找了香港公司為其製作用於全球的宣傳動畫。隨着這一輩的動畫公司逐漸成熟，他們對非核心區的空間需求只會愈來愈大。

現時投資新界西也許像15年前投資九龍東一樣，時間也許有點太早，但是如果找到租金回報率較高的項目，亦可慢慢等待該區發展，這未嘗不是長期投資的選擇。