MPF | 2017-11-25 05:00

黃毅林

讓積金置業 需輔以有效規管

香港樓價節節攀升，許多年輕人於首次置業時面對極大困難，除了小部分擁有「父幹」可成功上車，其餘只能望樓輕嘆，尤其在籌集首期方面遇上極大困難，若強積金能夠提供有限度的協助，解決市民的住屋所需，相信定會廣受成員歡迎，為積金形象挽回不少分數。

首先，自住物業理應屬於退休儲蓄的一部分：退休成員可住在持有物業，不用繳付租金，變相減少退休開支，針對退休的儲蓄金額亦可相應下調。此外，假設自住物業已經還清按揭貸款，成員更可透過逆按揭等融資方式，享有定期收入。因此，只要施加合理管制，以積金置業未必與退休保障的概念相違。

出售物業參考補地價機制

在成員出售物業時，如何避免資產流失，確保將所用權益資產重投強積金體系為政策的重要考慮。這方面可參考資助房屋的「補地價」模式：積金局可施加轉讓限制，除非成員已經繳付補地價並重新投資於強積金制度，否則不能在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓物業。至於如何釐定補地價水平，則可參考買入單位時積金資產所佔的百分比。

假設最終允許成員動用強積金置業，意味相關的退休資產表現將直接與成員的物業價值掛鈎。不過，樓市周期必有起落，尤其是現時樓價處於大部分市民也認為昂貴得無法負擔的水平，成員必須清楚明瞭置業所衍生的風險及代價。倘若不幸因為樓市下跌而承受損失，應否置業的最終決定仍是掌握於成員手中，切忌輸打贏要，將措施變成發洩對象。

避免過分集中投資房地產

放寬強積金置業限制與退休保障並無太大衝突，只要避免成員將資產過分集中投資於房地產市場便可。雖然積金局及業界一直鼓勵成員按風險承受水平進行部署，但強積金制度其實沒有規限成員的投資選擇，有成員全數投資在港股基金，亦有些只選擇保守基金。無論如何，在投資學理論上，將資產分布擴展至房地產市場，有助分散投資組合風險。

以防措施成為樓市火上加油的催化劑，可考慮規限適用人士僅為首次置業及自住者，使用次數為一次。同時，為了避免成員將退休積蓄過度投資於房地產市場，亦可將資產比例設低於50%：倘若強積金投資組合總值100萬元，只能動用不多於50萬元於首次置業。

在決定是否或何時准以強積金置業前，當局必須多聽不同持份者的意見，衡量措施對成員的退休保障、置業意欲，以及房地產市場有可能造成的潛在影響，並把可能牽涉的繁複行政程序納入考慮，繼而作出有效判斷。