硬政策vs軟心理

最近傳言上海將在9月實施新一輪樓市調控措施，結果引發新盤搶購潮，而不是導致樓價下調或買家卻步。這個現象值得我們深思。市場的反應為什麼與我們的邏輯思維不一樣呢？

為了遏止近期樓價持續上升，全國各地的土地使用權拍賣不斷拍出高價「地王」，上海作為一線龍頭城市，傳聞正醞釀推出新一輪調控措施，包括首套房首付比例從30%提高至50%；如有房貸紀錄者，無論是上海或非上海戶口，首套或是二套房，商業或住宅物業，一律首付比例為70%。

夫婦趕着離婚去購房

上海民眾怎樣反應？上海民眾立刻搶購市場上的新盤，怕的是未來買樓的門檻太高，錯失購房的機會，而不是等樓價有機會下調時才購買。另一個有趣的現象是即時辦理離婚的民眾擠滿各區的民政局。這些趕着辦離婚的夫婦皆已擁有一套住房；為了恢復單身身份後，將房產劃歸一方，另一方可根據首套房政策，規避高比率的首付和得以享受貸款利率優惠。擠擁的人潮逼使離婚登記中心需要提早關門，一些幸運兒在早上可以完成離婚手續，下午便可購房。

今天不買明天更難買

上海的搶房潮說出現時市場與政府博奕的癥結所在。普羅市民和投資者拿着自己的金錢，總想找到理想的回報，再退而求其次的是不想自己的財富貶值，或者是手裏現金的購買力被削減。目前的經濟環境充滿挑戰，政府政策對市場的影響力曠日持久，民眾忍得一時，忍不了一季；忍得一季，也忍不得一年。未來降準和減息仍有可能，拿着現金的機會成本愈來愈高，眼見房價保持高位，買房抗通脹或買房能賺錢的想法深入民心。今天不買，明天更難買的心態，令大家對樓市調控措施產生不一樣的恐懼，因為買房的成本只會增加而不會減少，形成大家在調控出台前趕着搶購房子。

火爆的離婚潮也說明了什麼樓市剛性需求是不盡不實的。為了多買一套房子而離婚，怎樣說也是一種投資行為的反射。兩個人相愛、結婚走在一起，難道只是為了合二人之力，而達成每人能擁有一套屬於自己名下的房子嗎？這完全是經濟利益掛帥的投資活動而已。

市場對加息有新理解

筆者將市場心理的轉變引伸到美國聯儲局調高利率對債券市場的影響，也得出不一樣的預期。最近聯儲局主席耶倫和副主席費希爾，分別就未來加息的行動打下強心針，當大家都在對沖加息對資產價格的衝擊時，股市沒有感受很大的壓力，10年期美國國庫券孳息率維持在1.5%的水平，新興市場也沒有資金流走的跡象，一切是那麼平穩。

因為市場對聯儲局加息有不一樣的理解，聯儲局3年前已部署退市第二階段，即調高聯邦基金利率，過了差不多一年，才在去年12月第一次加息。又過了9個月，還未有實際行動。市場聽其言，觀其行，早已不怕加息一事，只是怕聯儲局在不適當的時候做不適合的事情。現時除了美國，各國央行都繼續量寬，實行負利率等，加息只是給予大家低價入市的一次機會。