英美房地產投資前景樂觀

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經過多個月的猜測後，美國聯儲局終在去年12月上調利率，今次亦是近10年來再次重啓加息行動。雖然聯儲局表明加息步伐會很緩慢，但加息舉動卻極具象徵意義，並對不同資產價格產生影響。

美國地產股有動力支持

回望近期地產股票走勢，美國房地產信託基金表現相較其他地區出色，背後主要受到經濟指標進一步改善推動。GDP增長好轉，失業率持續下跌，而且非農業新增職位數目保持於較高水平，再加上有併購消息刺激，所以房地產信託基金表現獲支持。

英國房企的業績雖然整體正面，但回報卻略為失色。不過，由於受惠租金增長及孳息可能再受壓，所以業務主要處於倫敦中心的房企則錄得可觀表現。

歐洲大陸表現欠理想。因為歐洲經濟增長前景不振，通脹維持低企，所以市場估計歐洲央行有可能宣布加強貨幣寬鬆政策，但地產股卻未見受到推動上升。

而亞洲股市因為憂慮經濟增長前景下跌。日本經濟進入了技術性衰退，香港零售增長放緩，新加坡工業生產轉弱。股市表現欠支持，區內地產股亦跟隨大市走低。

利率預期左右房企表現

環球房地產股的前景在近期並沒重大變化，我們相信今年全球金融市場的情緒，包括股票、債券及外滙，仍然會受到美國利率走向預期左右。由於就業及經濟數據走勢正面，聯儲局可能會於年內繼續上調利率。

然而，受美國經濟動力強勁支持，我們亦有信心再提高相關地區佔投資組合的比重。美國房地產信託基金目前以平均淨資產值折讓10%交易，而且2016年的營運增長預測會達8%。現時我們認為美國沿岸城市住宅、甲級寫字樓及甲級商場前景較可看好，這些子行業相對私人市場估值明顯相對較低，並且有很強的盈利增長潛力和顯著受惠於美國經濟改善。

英房託市場基本因素佳

在英國，我們相信利率維持於低水平的時間較預期長，當地通脹率直到2017年應亦難以達到英倫銀行2%的目標，所以在2016年底前預期利率也不會上調。至於房地產信託基金市場的基本因素仍佳，而且估值亦屬合理。

另外，亞洲區具價值的投資機會目前較罕有，當中於新加坡及中國要找到具價值的項目並不易，前景較佳的有日本東京甲級辦公大樓及住宅。至於歐洲大陸地產股的引伸價值仍偏高，這令到總回報預期在很多情況下錄得負數。有見及此，歐洲大陸的比重建議可減低。

整體來看，我們相信聯儲局的加息步伐將主導全球房地產市場，但由於美國經濟持續向好，美國房地產市場預期可保持樂觀發展。此外，英國亦是另一個具投資價值的市場。