投資商業房地產的要訣

面對客戶，甚至朋友聚餐，筆者經常被問道：長期投資房地產，要訣到底是什麼？尤其是當投資金額較大，選擇更多，不少機構投資者都追求長期持有，以求穩定的租金增長。其實房地產的價值，最後取決於土地價值。而土地價值，則在乎基建。所以有投資者擅長根據未來基建，以賺取更大的資本收益。

土地價值在乎於基建

舉一個簡單的例子。一般而言，如果一個小區，辦公室面積能達到500萬呎左右，則可達到初步規模成為辦公樞紐。不同地區的樞紐，每每吸引特定行業，如金融業聚集在中環；零售業聚集在鰂魚涌。故此，投資商業房地產的第一步，是找出樞紐。

香港科學園經過十幾年的建設，辦公室面積已達350萬平方呎，加上火炭及石門的額外空間，其實已經成為香港科技界的樞紐。但是現階段的科學園，基建卻追不上樞紐的發展步伐。長期以來，科學園都依賴小巴及巴士，將員工送回沙田火車站。每天上下班，沙田火車站的幾個出入口，人潮擠湧比得上中環及旺角的繁忙時間。同時，每當科學園的員工要到園外開會，用在交通的時間，亦直接影響員工的生產力。故此，交通基建已漸漸成為科學園的發展瓶頸。

交通基建解決發展瓶頸

特意提起科學園的例子，是因為事實上有解決方法。東鐵線途經中文大學和科學園之間的吐露港公路，要加建鐵路站，工程角度來說不難。其實近至2000年的《鐵路發展策略2000》，科學園站仍然在規劃之內，只是在後來的兩次檢討，卻未有提及。根據朋友報告，當初的預留地，甚至已經發展成研究大樓。當初剔除科學園站，也許是因為人流不足，但到了現在，科學園的員工數目已超過1.5萬人。再加上中大北部的新建設，以及周邊的其他民居，興建鐵路站似乎可以重新研究。

興建科學園站對多方面均有好處。科學園員工、中大師生，以及附近居民將會解決交通瓶頸，進一步促進科學園甚至整個香港科學界的發展。如獲城規會支持，鐵路站上蓋亦可適量興建商舖及辦公室。這一方面可以補助建設鐵路站的成本，另一方面亦能解決另一發展瓶頸。

資產價值與區域發展掛鈎

要解決交通瓶頸，不外乎開源節流：增加運輸基建，或減少人流。現階段，科學園配套不足，餐廳選擇不多，筆者找那邊的朋友，都要約在沙田巿區。對於這些朋友，就製造了額外的交通需求。增加園內或周邊的商舖，則能令員工午飯時間留在區內，減少交通網絡的負擔。再者，科學園是政府附屬機構，辦公室主要用於支持科技產業發展。適量增加區內供應，有助增加各類專業支援，亦有助區內的長遠發展。

雖然科學園並非上巿公司，資產亦幾乎肯定不會在私人巿場出售，但是它的基建瓶頸，是研究房地產基建的好例子。資產的長期價值，往往與整個區域的發展掛鈎，受小區實際的交通基建，以及其他配套所影響，因而一個小區的資產，發展通常榮枯與共。