下半年房地產市場風險值得關注

房價下跌風險上升

我們預測，香港住宅市場價格在2015下半年以及2016年各有0至5%的下跌空間。負面因素包括資金條件轉緊、房屋供給增加、二手市場交易清淡，以及就業市場前景不佳等。

內外部事件都可能引發資金風險，比如香港金管局收緊政策、美國利率預期變化、中國宏觀經濟風險（包括境內A股市場暴跌）等。強勢美元也可能成為內地買房者出售在香港房屋的動機，以鎖定利潤或者是轉戰其他大城市的房地產市場，比如東京、悉尼、巴黎、新加坡等，這些地區的貨幣兌美元貶值，因此對人民幣以及港元亦貶值。我們認為，香港房市的下跌風險遠高於上行可能性，因為發展商的高資產周轉率策略與二手市場交易清淡，加劇了房價回調，尤其是在資金風險成為現實的情況下。

在股市策略方面，我們傾向於撤出房地產類股，轉而投資具有海外增長潛力的公司，比如本地區龍頭保險業者、跨國集團、「一帶一路」的潛在受益者等等。

資金面風險不容忽視

自2009年10月經過六輪房貸收緊之後，據報道，香港金管局6月初時表示，正與土地註冊處研究，是否由後者提供數據，以便更能掌握二次抵押情況。我們認為，此舉是為防止借款人房貸槓桿過高。目前，監管機構利用印花稅，以檢查借款人是否違反金管局或銀行關於二次抵押房貸政策。如果報道屬實，在金管局與土地註冊處數據庫連結後，將能更準確稽查二次房貸案例，有可能導致房地產市場資金轉為緊張。

市場預期，美聯儲局將於今年稍後時候加息，過去幾個月10年期美國國債收益率由於加息預期而攀升, 未來10年期美國國債收益率在會議前後再度出現波動。

另一個風險因素是資金面，包括由於中國經濟增長急劇下滑、貸款和債券違約大幅上升、內地股市暴跌等風險，導致資金撤離香港資產市場。考慮到今年以來中國股票大幅波動，內地股市暴跌尤其是一個難測但會構成巨大威脅的因素。在這種風險情形下，港元兌美元可能貶值，香港銀行間利率可能快速上升，未來6至8個月內可能遠超美國基準利率。

商業租金走勢分歧

我們預期，商用地產租金將出現分歧，主要地段零售租金將受壓，因為零售銷售前景堪憂。主要地段零售店面的空置率上升，而租金下降。其中原因包括中國收緊赴港簽證政策、下調主要消費品進口關稅、持續的反貪腐運動，以及人民幣兌美元走軟，使得內地遊客在港消費減少，且這種情況將持續下去。另一方面，我們預計，下半年總體商廈租金將上升0至5%，2016年持平，主要受中資金融機構擴張在港業務，因而推升需求所致，因中國內地與香港資本市場之間的聯繫日益緊密。