台房地合一稅造就半年黃金期

面對日益高漲的房價而引起的民怨，台灣當局曾推出一系列措施，包括2010年央行選擇性信用管制及2011年徵收奢侈稅的改革法案，但成效仍然有限。近日，立法院正式通過房地合一稅制，對於在一年內短期頻繁交易的炒房者將課徵重稅。

根據新版房地合一稅方案設置的日出條款，2016年1月1日之後取得的房地產將採用房地合一新制，2014年1月1日之前取得的房地產則採用舊制，至於2014年1月1日至2015年底之間所取得的房地產，若於持有後兩年內出售，則強迫使用新制；若持有超過兩年，則仍適用於舊制。

新制以市價計算課稅

房地合一稅新制與目前舊制的最大差別在於是否實價課稅。台灣目前大多數是以房屋評定現值課徵，因偏離市價水平，且房屋與土地價格又是分開計算，使得房屋評定現值較成交價格低，直接導致較低的稅費。現在當局為了監管房地產交易及實現房地稅的公正性，將直接以「市價」來計算課稅，稅基為房地收入扣除成本、費用，以及土地漲價總數額，稅金也會大幅提升。

稅率方面，房地合一稅課稅原則將實行分離分級累進稅率，避免高所得者用低稅率、低所得者用高稅率的情況發生，適用稅率將從15%至45%等共分為4級。其中，境內居住者持有一年以下為45%，1至2年為35%，2至10年為20%，10年以上則為15%，若是自住房地持有並居住連續滿6年，且無供營業或出租者，出售價格所得的利潤為400萬元新台幣或以下免稅，超過400萬元新台幣部分則課稅10%。

對投資性質買盤影響較大

房地合一新制與舊制另一大差別則在於，目前舊制採用房、地分離的課徵制度，僅針對房屋課徵所得稅，新制則是房屋與土地所得皆課徵所得稅，理論上未來適用新制所繳交的稅額將遠大於目前舊制，不過由於自住房地享有400 萬元的免稅額，因此，房地合一稅的實施，僅對於投資性質的非自住房地影響較大。

對於投資性質的買盤而言，新、舊稅制的稅額差異高達4 倍以上。至2015年底前買進的，即使於兩年內出售，不會有奢侈稅的負擔，最多獲利的45%或者35%繳稅，但是持有兩年後出售，由於採用舊制，土地所得免稅，所繳交的稅額可望大幅降低。故筆者依舊認為，長期看好的投資性買盤，可掌握未來半年的黃金買進期投資，由於必須趕及在2015年底前完成過戶，受惠的業者將集中於2015年底前取得使用執照並完成交屋的建案，來不及交屋的預售屋則沒有影響。

按照台灣的最新統計資料顯示，全台2014年買賣移轉僅達32萬棟，較前年萎縮13.79%，為12年來最低。不管是自住還是用於投資的房地產買家，由於房產政策不穩，長期持有保留意見，而現在開始投資者恢復信心，房市略有回溫。筆者認為，由於房地合一政策的方向確立，預估今年下半年將有助於買方進場，預期二手房整體成交量將略優於去年。