宏觀分析 | 2015-05-22 05:00

市場洞察 譚慧敏

連環寬鬆政策 提振內房表現

國內房地產行業不僅是中國最重要的範疇之一，其影響對於區內原料及物料需求亦十分巨大，故不少投資者均十分重視內房範疇。中央政府亦一直密切注視房地產市場，力求平穩發展，並在上月繼續推行連串政策措施；本月初中央宣布減息，更有助進一步利好實體市場及內地發展商未來表現。

其實人民銀行在去年年底開始減息，已有助提升民眾的住房負擔能力，不過因為房地產並不算難以負擔，所以刺激市道的重點是在於令剛性需求上升。於3月30日收市後，人行、銀監會及住房和城鄉建設部發出聯合公布，決定放寬內地按揭，第二次置業(自住普通房屋)的按揭首期由六至七成下降至四成，同時撤銷1.1厘的利率下限。運用住房公積金的首次置業人士所需支付的按揭首期，亦由三成下降至兩成。

在中央政府帶頭放寬房地產政策後，逾20個城市的地方政府亦各自於4月作出相應調整。除了提升貸款上限(一般由六成上升至八成)外，申請貸款的條件、貸款年期及按揭首期均有所放寬。上月不少內地銀行批出新按揭的利率，亦較人行所訂的標準利率為低，利好市場整體動力。

事實上，中央及地方政府所推出的政策有助支持真正用家需求，即使在5月勞動節假期間市道一般較好，但當周的銷售比預期更為理想。由於新開售樓盤增加，帶動一線城市的銷情，發展商能夠在維持平均售價大致不變的情況下，成功推售更多單位。根據摩根大通的分析，內地一線城市在黃金周的房地產銷售量平均較去年同期上升約40%。業內人士對於市道回順感到鼓舞，更有部分從業員認為這鼓動力有望帶動個別二線城市的銷售，同時有望令價格輕微上升。

及至5月份，人行公布今年第三次減息行動，將存貸利率下調25個點子，反映央行銳意保持利好的貨幣政策環境，透過較低的貸款成本支持經濟。我們認為，在貸款成本下調的周期中，房地產範疇可望整體受惠，帶動估值上調。而除了銀行下調貸款成本外，進一步放寬對第二次置業人士的相關房屋政策，以及房地產市場風險退減，均有助降低按揭利率並支持需求。加上實質利率下跌，有助令房地產在內地再次成為對沖通脹的資產，為房地產價格在未來一至兩年帶來若干支持。

在中央政府致力令房地產市場保持平穩發展的大前題下，我們認為整體措施將繼續提振市場氣氛，有助釋放實體房地產市場的剛性需求，尤其是在一線城市。不過二、三線城市的房屋庫存問題仍然令人憂慮，風險亦相對較高，故希望涉足內房股的投資者，需多加注意個別房地產發展商所面對的利好及利淡因素。