理財方案 | 2015-04-05 05:00

財策有道 曾慶璘

中央扶樓市 看好優質內房股

美國今年加息在即，增加香港房地產市場的下行壓力，相反，內地正進入減息周期，對內房有正面影響。有見及此，手持香港地產股的李先生，有意換馬至內房股，因此來信詢問今年內房股前景如何。

中央在《政府工作報告》中把經濟增長目標進一步調低至7%，為逾10年來最低，但仍強調「穩增長保就業」。雖然增速被調低，要維持7%增長仍需靠中央政策大力扶持。國務院總理李克強在政府工作報告中表明支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，有意藉助扶持房地產業以達到穩增長的目的。中央隨即在兩會後推出多項穩樓市措施，立即兌現了中央支持房地產的意圖，內房板槐今年值得留意。

剛公布的中國官方製造業PMI 3 月終值為50.1，勝市場預期，今年首次重回50榮衰以上，當中顯示房地產行業有回升跡象，3月份房地產業商務活動指數亦回升至50%以上，結束了連續三個月下降走勢，雖新訂單仍處50%以下，但已有明顯回升。中國至去年未開始貨幣政策轉向寬鬆，連番減息及降準救經濟，且對內房業尤其有利，相信近來數據向好，某程度上反映了中央貨幣政策的效用。

經濟是否真正穩定還言之過早，當中房地產市場成穩增長的關鍵，因其不但佔中國GDP四分一之多，對GDP能否保7起重要作用，而且房地產業牽連甚廣，牽涉到地方財政、中央稅收及房地產建設產業等，因此一旦房地產倒下，會對中央「穩增長保就業」的目的造成衝擊。 因此， 中央今年加大扶持房地產，於3月30日宣布下調二套房首期比例，對現有首套房又未還清房貸的家庭，如購買第二套房，最低首期付款比例由最低60%調低至40%。同時，調整二手房交易稅免徵門檻，由5年縮短至2年。

降低首期付款和二手房交易稅免徵年期有望增加居民購買第二套房的入市意欲，加上中央寬貨幣政策持續寬鬆，相信能帶動購房需求，刺激一線城市房產市場價量齊升，亦有助三、四線城市降低庫存壓力。

相信今年更多有利房地產業政策會陸續出台，樓市繼續受國策消息的帶動下，成投資者的追捧對象。樓價下半年有望轉趨穩定，支持內房股估值向上。但內房股質素參差，李先生宜慎選優質內房股，包括主力發展一、二線城市、業績向好及負債比率較低的地產商較為可取。