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2023年12月19日

新稅制難掀炒風

10月底的《施政報告》調整多項印花稅的稅率及徵收方式,因為近月樓市氣氛偏淡,措施短期內料不會掀起炒風。而考慮到按揭因素,估計未來即使樓市好轉,仍難以出現投資者因為印花稅調整而大規模入市的情況。

10月底調整的印花稅措施有幾項,包括把額外印花稅(SSD)的適用年期由3年縮短至2年;買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD,俗稱雙倍印花稅DSD)的稅率減半,兩者均由15%減至7.5%;為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」。即以各類專才計劃入境人士,購入物業時先暫免徵收買家印花稅和新住宅印花稅,只需按第二印花稅率支付印花稅,若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。

過去十多年,港府推出多項印花稅,目標都是遏抑炒風。當年先推出的額外印花稅,目標是提高炒家轉讓的稅務成本──不論賺蝕,只要住宅物業在購入限期內(現時為2年)放售,都要按市值支付額外印花稅。現時稅率為如物業持有期為6個月或以內,税率為20%;如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,税率為15%;如物業持有期超過12個月但在24個月或以內,税率為10%。

而買家印花稅是向非本地永久居民的置業者(包括公司名義買家)徵收,現時稅率為7.5%。

新住宅印花稅即住宅印花稅第一稅率,如果買家不是香港永久性居民,或在香港已擁有住宅物業者,再買第二間住宅物業時,則需要以從價印花稅第一標準稅率計算,現時稅率為7.5%。

近一、兩年樓價調整,放寬印花稅,短期內自然不必擔心炒風再起。而事實上,即使未來外圍因素好轉、樓價回升,只要按揭指引沒有特別放寬,大家應該也不必憂慮炒風再起。雖然現時幾種印花稅的稅率較前減少,但對非本地永久居民買家來說,購買住宅仍要付樓價15%印花稅、對本地永久居民來說,購買第二套住宅仍要付7.5%的稅。如果兩年內售出物業,仍要付賣價10%至20%的稅。正常來說,對投資者入市仍有「阻嚇力」。

此外,要留意金管局的按揭指引未有跟隨印花稅調整而放寬。本地永久居民持有一個未供滿按揭的物業,再為第二套住宅申請按揭時,新購物業的按揭成數上限會較標準下調一成,例如購買1500萬元物業,按揭成數只有六成。而且新舊兩套住宅的總供款佔收入比率需要低於四成,在壓力測試下,計算按息上調2厘時,總供款不可逾月入五成。

以上嚴謹的限制,保證了有多個按揭物業借款人有足夠的還款能力,而且降低了投資者的按揭槓桿。未來只要相關的按揭限制存在,即使市場氣氛好轉,仍然會限制非自住資金進入市場的流量,應該不必擔心炒風再現。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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