起動九龍東辦事處於2012年6月成立,政府提出發展九龍東,由傳統工業區轉型為香港第二個核心商業區(CBD2),至今已超過10年。在這10年間,隨政府的發展方向,一幢幢甲級商廈於觀塘及九龍灣接連落成。而九龍灣的地標九龍灣國際展貿中心(下稱九展)早前亦獲屋宇署批出圖則,將會重建成4幢商廈。
九展2019年始作低調放售,由於九展的地積比尚未用盡,最高可以地積比12倍發展,具重建價值,加上CBD2的未來發展藍圖,因此吸引不少發展商。最終,2021年6月億京等發展商以約100億元購得,擬以地積比率約7.4倍發展作商廈項目。屋宇署最終批准的建築圖為4幢16層高商廈,全部在3層地庫及3層基座之上,總樓面為176.78萬方呎。
獲批的圖則與發展商此前遞交的方案略有不同,原擬建3幢23至25層高商廈,並配有一層平台花園、3層展覽及零售用平台,總樓面達177.47萬方呎。圖則的變動相信與環評有關,商廈樓層不宜過高。而由於九展用地地契,重建後與展覽/與貿易有關用途的總樓面面積須不少於12.1474萬方呎。相關用途的樓面估計會設於3層基座之中。
從九展放售,發展商購入並遞交發展方案,到今年批出圖則,幾年部署之下,九龍灣的發展形勢亦有所改變。起動九龍東開展時聲勢浩大,成為CBD2和智慧城市區的願景清晰,可惜10年過去,交通等配套卻未見明顯改善。觀塘與九龍灣的商用樓面增加卻未完全消化,供過於求的情況亦已出現。在此情況下,發展商重建的壓力大增,批出圖則由3幢改為4幢亦令建造成本增加,還有本來就高達100億元的購入成本、補地價的金額及利息。若商廈落成,寫字樓及受地契所限必須含有的商貿展覽用途樓面,兩者的出租情況,就目前所見,筆者認為並不樂觀。
現時CBD2仍是「十劃都未有一撇」,更有媒體質疑CBD2已經胎死腹中,因此計劃重建九展的發展商陷入騎虎難下的局面,展開重建的時間難以定奪。雖然,斷言CBD2最終未能成事乃言之過早,但現在的九龍東距離成為核心商業區,仍有很大一段距離卻是無庸置疑。希望政府能夠加快起動九龍東各項目的進度,讓東九真正成為CBD2。
盧展豪
鋑聯控股行政總裁(工商舖)