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2023年6月27日

微調按揭指引的可能方向

財政司司長陳茂波在電台節目中再次提及,政府與金管局正討論微調按揭,希望可協助市民買樓。司長今次發言似乎暗示新措施會聚焦協助自住的換樓客,大膽估計,措施未必是直接放寬按揭成數。

早前陳茂波初次表示考慮放寬按揭時,提出的理由是希望幫助自住市民置業,予人感覺是新措施目標在協助上車客。周日他再次提到有關考慮時,進一步澄清目標為幫助「換樓」的市民,並形容改動屬於「微調」。乍看起來協助換樓客,似乎與大家當初理解的目標有異。不過,如果能有效推動已置業人士換樓,其實一樣有利於上車客。

不少人初次置業時購買的是一、兩房的小單位,過了幾年,可能因為種種原因而有換樓需要。如果他們順利換樓,二手市場便會多一套「上車盤」供應。問題在於,現時種種限制令正常換樓的難度較往時為高,不單令有意換樓的業主難以改善生活環境,更直接影響市場上的二手放盤量,減少上車客置業的機會。

在按揭層面,換樓客面對多個困難:

一、如果未賣出舊居先購入新居(先買後賣),樓價1000萬元以下物業的按揭保險成數最高只有八成。只有先賣出舊居、再購入新居(先賣後買),才可為樓價1000萬元以下物業申請九成按保。

二、如果「先買新居再賣舊居」,而舊居仍有按揭未償還,為新居申請按揭時「供款與收入比率」、「壓力測試」都要把新和舊居揭揭供款要同時計算。

在非按揭層面,「先買後賣」的換樓客,仍需支付15%的從價印花稅,在一年內成功出售舊居,才可申請退稅。

理論上,如果換樓客採用「自賣舊居,再買新居」的策略,以上影響都不成問題。但先賣後買往往涉及多次搬遷,而租賃市場上亦較少放盤業主願意接受短期租約,令「自賣後買」的策略難以實行。可見阻礙換樓客換樓(間接影響二手上車盤供應)的,並不是按揭成數。即使進一步把按揭保險的適用範圍擴大,但換樓客因為未售出舊居,難以通過壓測,他們仍是換不了樓。

今次司長用「微調」來形容即將來到的按揭放寬,可能的方向,是對換樓客的供款與入息比率、壓力測試、申請按保時的按揭成數等要求放寬。例如只要簽署聲明,新居按揭為自用,並在指定期限內售出舊居,新申請按揭時,壓力測試可以只計新按揭的供款、換樓客仍可借取九成按揭,會對活化換樓市場大有幫助。如果同時放寬從價印花稅的付稅安排,例如換樓時只付等同首次置業的印花稅(最高4.25%);一年內未售出舊居才要支付15%的非首置印花稅差額,刺激作用料會更大。

以上措施在正常情況(換樓客會在短期內售出舊居)的情況下,不會增加銀行、小業主的風險,但料可明顯刺激換樓市場,可能會是比機械式的提高按揭成數更為有用。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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