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2023年4月10日

交椅洲人工島提升居住環境質素

近年來政府就開始積極尋求各種不同的發展方案,除了北部都會區以外,交椅洲人工島亦是其中一個主要討論的發展計劃。興建人工島政府需要投入的大量金錢,政府方面需要作出一個謹慎的計算,才能正式動工。

筆者現在是全國工商聯房地產商會香港及國際分會的常務副會長及會內政府與研究委員會聯席主席,我們商會支持交椅洲人工島,可以為香港持續供應土地發展,打造香港第三個核心商業區(CBD),以及助力解決困擾多年的房屋問題。現將我們的意見放在下面供讀者參考。

有意見認為,根據統計處的香港人口推算,人口會在未來20年見頂,故社會的長遠房屋需求將逐步放緩;此外,發展北部都會區已能滿足未來人口增長對土地的需求,不再需要填海造地。

不過,人口預測本身就是一門不確定性高的估算。事實上,統計處會考慮不同生育、死亡和遷移假設之下估算較高及較低人口推算情景,當中上下差距可達100萬人口,因此實在有需要預留土地以作不時之需。假設人口上升幅度較預期高,土地供應無法頓時增加,屆時香港將會面臨嚴重的房屋短缺。因此,政府有必要增加土地儲備,以免重蹈今天房屋問題的覆轍。

若要香港持續發展,「搶」完人才後,更重要是「留」人才。除了工作機會外,適切的居住環境 也是他們的考慮因素。發展交椅洲人工島將是一個難得的契機,不但可大幅提升居住人均面積及改善居住質素,而且讓市民以可負擔的價錢擁有安樂窩,並以全新方式設計成真正宜居的城市。我們也支持打造交椅洲人工島成為碳中和的城市典範,透過智慧、環保及具抗禦力的城市策略及基建系統,達致碳中和目標,更是香港經濟低碳轉型的關鍵一步。

交椅洲人工島成本約5800億元,按照當局假設以20年期攤分填海成本,平均每年開支只是約300億元,佔政府每年超過8000億元的總開支不到5%。以目前政府財政狀況來說,人工島的財政負擔仍屬可控水平。

縱然如此,如何管理項目現金流才是一大挑戰。人工島支出集中在前期,而且數目龐大,而收入 則要待填海完成後賣地才能收回,中間的時間差距以年計。若不妥善處理,會對政府財政構成不少壓力。本會建議政府適時善用不同的融資方式,例如在息口較低時以發行債券方式集資,攤均每年的開支成本;以公私營合作;大眾運輸導向型發展模式鼓勵基建發展,確保有足夠資金完成鐵路及上 蓋發展。

香港土地資源珍貴,透過填海創造額外土地會是值得的社會投資項目。政府早前估算「交椅洲人 工島」的土地收益(約7500億元)高於建造成本(約5800億元)。鑑於近期樓市及土地價格有所調整,政府宜審慎再作評估。

國際政經環境不穩及疫情確實打擊香港短期的經濟發展;高空置率及賣地情況不理想是短期的現像,需警惕扭轉劣勢。面對變幻莫測的外在格局,香港需要穩定的營商環境,持久的優質產業用地供應會是其中一個重要的因素吸引海外投資,降低投資成本,增強香港競爭力。吸取「起動九龍東」的經驗,若交椅洲人工島定位發展CBD,不應受短期市況的波動改變發展目標,亦應善用契機扭轉以往土地供應乏匱之困局。

政府已訂立「南金融、北創科」的發展布局方向,若交椅洲人工島定位為香港第二個金融經濟中心,由於地理位置較近維港都會區,可策略地搬遷重要的政經部門及金融機構,從而吸引相關的專業人士聚集,帶動其他行業跟隨發展。
在硬件方面,大型基建如幹道及鐵路,必須與填海同期進行及落成,尤其是鐵路必須要在CBD入伙前已能接駁深圳前海及維港都會區,才能帶動CBD的發展。此外,CBD需要聚集大量中產以上人才,方能提供足夠人力資源推動CBD發展。

可持續的城市發展不可能持續「搶」海外人才,他們只會是過客,最終還是要提供優良生活環境才可以挽留人才。交椅洲人工島會是一個重要契機大幅提升香港的居住環境質素,吸引本地、 內地及海外人才。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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