近日香港在防疫政策放寬以來，市面慢慢恢復原本的生活。之前疫情期間樓市受到重創，尤其舖位及寫字樓，但工業類別就沒有怎麼下跌，租金甚至有輕微上升。為什麼工業樓宇會有這樣的表現，筆者嘗試分析，並且看看最近工業樓宇買賣和租務市場的情況。
戰後初期，香港靠勞力密集，支持制造業蓬勃發展，並且出現荃灣和觀塘等的多層大廈工業區。筆者記得小時候，一般的學生暑假的時間都會做暑期工，我們都會在暑假期間到工廠區上班，見證當時普羅大眾的工人生涯。八十年代開始內地改革開放，工業開始北移，並發展至香港差不多沒有製造業。替代的就是金融、地產及旅遊服務業等。基於這個原因，工業大廈一直需求不大，很多舊區更加有凋零的感覺。
不過，由大約20多年前開始，工業大廈就不再使用作為製造業，改為其他各式各樣的多種用途，包括迷你倉、半辦公樓、半商舖、康樂娛樂設施、教育設施等，甚至有「偷雞」作為私人會所、居住及劏房等。這些用途一般都需要比較大的空間，又不能負擔昂貴的租金，所以工廠大廈就非常適合，而政府亦沒有大力執法，讓整個情況形成一個慣性的產業鏈。
所有上述的新用途，都是與民生息息相關，過去多年香港安定繁榮，經濟不斷發展，民生需求亦不斷擴大，所以工廠大廈的租金亦由原本的製造業主導模式，改為各式民生用途主導。如果用作製造業，一般每方呎5至8元，已經不容易負擔，但各類民生用途，一般都可以負擔10元甚至再高一點的水平。之前雖然疫情影響，但基本民生沒有太大改變，在基數低的情況下，工業類的樓宇用作民生用途，每年仍然有升幅。
另外有兩個重大的理由，更加推動工業類相關的租金上升，第一就是供應鏈的模式改變創造對物流貨倉的大量需求，現代物流貨倉的租金，在十多年前的每方呎5元以下，上升至現在15元以上，升幅驚人；第二個理由就是互聯網產業創造數據中心的需求，現代數據中心對電力供應、樓面承載能力等都有很高的要求，但如果能夠滿足，這個用途租金的承擔能力極高，因此可以推動工業用地和工業樓宇的價值。
近期全面通關，經濟發展回復常態，一般比較舊的工廈，樓上的單位買賣價大約是每方呎5000多元，而地下就可以達到1萬多元，回報率約3.2至3.5厘。
工廈成交量亦有顯著上升，對比幾個月之前，上升約20%至30%。由於空置率低及租金穩定，去年工業成為交易最為活躍的資產類別，佔香港整體投資物業市場總投資額約40%。投資機構包括本地及國際投資者，他們並且認為在持續的租賃需求及租金增長支持下，工業尤其是物流業將成為今年投資增長最多的資產類別，超過一半的投資者更加計劃在2023年增加他們在工業的投資。
余錦雄
香港測量師學會前會長
