香港雖然一直以來都是地少人多,造成房價高企,但近年整體人口結構和增長都有明顯的改變,相信對樓市有長遠影響。
依據香港政府統計處出版的香港人口趨勢1991至2021年,過去30年以來,香港人口的增長、年齡及性別結構等皆出現大幅轉變,當中突出的有如下變化:
一、人口由575萬人增加至741萬人,平均每年增長率為0.8%。但增長率持續放緩,2021年之後更是負增長率。
二、人口的年齡中位數由31.6歲上升至47.3歲。
三、女性的生育率由1.281降低至0.772。
四、男性相對女性的比例,由1991年的1.074 ,降低至0.910。而其中45至54歲,更加有1.247 ,降低至0.792(大約是每3個男性才有2個女性)。
五、香港女性嫁給內地男性,由6.1%上升至大約35%。
六、100歲或以上長者的數量,由1981年的289人增至現時的逾1.1萬人。並預測到2066年將增至5.11萬人。
七、上述的人口趨勢報告,大約是兩年之前的數字,在最近兩年更有大量港人移民離開香港,估計人數多達30萬人;而其中勞動人口更流失約14萬人。
上面數字綜合結論就是香港有不少相對年紀較大的市民,其中一些更是接近100歲或已經超過100歲。另一方面,近年來疫情和政治因素的影響,亦有不少比較年輕的市民選擇離開香港,移居到海外生活。這亦令到香港普遍一些青年至老年前的年紀的市民人口在香港正在減少。
年輕人相對之前比例大幅降低,香港整體老化人口不斷上升,人口動力、經濟活力、創造力等都會偏向負面,而這個似乎亦構成趨勢,在未來中長期,對香港樓市肯定有結構性的負面影響。
香港樓價去年全年累跌逾15%,現在重新通關,經濟活動回復正常,香港樓市在農曆新年之後似乎已經喘定,找到支持點,但未來的走勢,相信要等待第二、三季才可逐步看清楚。但考慮到長遠的人口結構,相信除非香港政府的搶人才政策能夠非常成功,不然的話,情況不容樂觀。
余錦雄
香港測量師學會前會長