2022年初與樓按相關的1個月拆息約於0.15%，本港按息以H按為主導處於約1.5%超低水平。3月中美國啟動加息周期，公布加息0.25%，疫情持續加上俄烏戰事導致全球供應鏈緊張，美國當地通脹率創下40年新高，美國加息已屬市場共識，其後於5月擴大加息幅度為0.5%。截至5月，本港銀行體系結餘仍維持超過3000億元高度充裕水平，銀行同業拆息僅輕微上調，本港最優惠利率(P)未有條件上調，維持不變。
去年上半年本港息率大致上維持相若水平，息率變化主要於下半年6月起出現，6月中起美國開始大手加息0.75%，港美息差明顯拉闊，引發套息交易及金管局被動入市，銀行體系結餘跌穿3000億元水平，拆息開始上揚。其後美國接連再於7月至11月三次議息會議後每次加息0.75%，7月20日本港銀行體系結餘進一步跌穿2000億元，1個月港元拆息於7月27日升至1.31%導致H按觸及並升穿封頂息率，市場實際按息升至2.5%。
由於H按封頂息率以P按為基準，H按息觸及封頂後，P未上調的情況下，息率上升壓力基本上由銀行承擔。基於拆息繼續上揚，8月中大型銀行公布上調新造H按封頂息率以紓緩息差壓力，其他銀行亦於其後逐步跟隨上調新造按息，但加幅不盡相同。
在加息期歷程下，隨着美息持續上升，港美息差拉闊及銀行體系結餘收縮，港元拆息加快上升，當9月22日美國公布加息，1個月港元拆息已升至2.6%逾兩年半新高，比起市場按息低至2.5%還要高，港P已有即時加息需要，具指標性的大型銀行公布上調最優惠利率(P)0.125厘，啟動港P四年來加息周期，其他銀行亦陸續跟隨，市場按息上調至2.625%至2.725%為主。
11月初美國議息後，本港滙豐銀行宣布上調最優惠利率(P)0.25厘，其他銀行亦陸續跟隨，令巿場按息升至達3厘水平，介乎2.875%至3.125%。銀行體系結餘於11月8日跌穿1000億元，至970億元水平，1個月港元拆息於11月24日升穿4%，加上銀行存款競爭激烈，市場定存息已逾4%，銀行整體資金成本上漲，息率有上調壓力，因此有大型銀行於11月25日決定上調新造按息0.25厘，12月初生效。
美國接連大手加息後，12月加息幅度放緩至0.5厘，本港銀行亦先後公布將P進一步上調0.25厘。總結去年美國加息共7次，加幅累計達4.25厘，而本港最優惠利率(P)僅上調3次，加幅僅0.625厘，加幅明顯較美息及以往本港加息周期來得溫和。以往當美國聯邦基金利率升至現時逾4%，本港最優惠利率(P)已逾7%水平，現時港P則主要為5.625%(細P)至5.875%(大P)，個別為6%及6.125%。市場實際按息由去年初約於1.5%水平逐步升至現時主要為3.375%至3.475%，升幅約近2厘，按息升幅主要結合港元拆息(HIBOR)及最優惠利率(P)加息幅度，以及銀行上調新造按息幅度所致。
美國猛烈加息後，息率已達4.25%至4.5%，預料今年加息步伐放緩及加幅收窄，市場預期美息將於5%左右見頂，目前距離美息見頂的加幅只有約0.75厘，換句話說，即使美息於未來議息期的加幅收窄至往常標準的0.25厘，亦有機會於今年首季見頂。現時本港H和P差距約2厘，低於過往平均達3厘以上，銀行仍有息差收窄壓力；雖然銀行已上調按揭計劃息率，但這樣看來，估計今年當美國加息，本港銀行亦較大機會跟隨上調最優惠利率(P)。
基於美息快見頂，本港加息周期亦快步入尾聲，預料年內按息將逐步升至4厘水平，仍低於過往按息見頂水平(5厘以上)。雖然息率在較高位將橫行一段時間，但眾所周知息率有周期性，息率不會長期處於高水平。美國當地主要視乎通脹回落速度，要降至聯儲局的通脹目標需要時間，當通脹回落後，相信美國需要處理猛烈加息帶來經濟衝擊的問題，加上市場憂慮美國步入經濟衰退，故此市場已預期美息在高位一段時間後將掉頭回落。
受惠於本地及內地防疫放寬、通關及利息見頂明朗化等因素，近月市場氣氛已在好轉，二手樓市交投明顯增加，多個新盤準備出擊，樓市回暖很大機會造就傳統在農曆新年前後出現的小陽春。事實上，相比起息率因素，相信樓市前景的影響力更大。雖然今年首季銀行很大機會進一步加P，但本港加息周期較以往相對溫和，在回暖市況下，相信有助市場加快消化加息影響。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
