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2022年3月30日

免壓測按揭的風險管理

政府放寬按揭保險適用範圍,同時維持多付保費,可免壓力測試的安排。對借款人來說,以同等收入免壓測可借取更高的樓按金額、購買樓價較高的物業。但是次放寬,正好遇上加息周期,借款人如用免壓測的按保入市,宜小心評估風險。

金管局在十多年前引入按揭壓力測試,在銀行沿用多年的「供款負擔比率佔月入50%」之外,增加多一個計算供款負擔的標準。壓測推出時,官方理由是銀行按息處於極低水平,為免按息回升至正常時,借款人的供款負擔突然增大,所以引入壓力測試,現時的壓測標準,是在現行按息下,計算加息3厘之後,每月供款不逾月入六成。如果以H按借款,壓測的現行利率會以鎖息計算,壓測實際上會令初期還款處於月入四成左右。換言之,壓測可在一定程度上,確保按息上升時,借款人仍有較強的還款能力。

壓測一直被銀行嚴格執行,現時只有3類情況,借取銀行按揭時,可免壓力測試;其一是購買有房委會擔保的資助房屋、其次是選用定息按揭計劃、其三是以按揭保險入市,而且借款人多付額外保費。

對以定息按揭借款而免壓測,對借款人來說,不會承受「供款隨按息上升」的風險。原因是定息按揭提供起碼10年的定息期,期內還款固定,不受市場利率上升影響。

不過,對房委會擔保的資助房屋按揭、多付保費的按揭保險來說,免壓測對借款人來說,在原則上卻不是理想安排。對貸款機構來說,有第三方擔保/提供保險,因借款人斷供出現壞賬的風險已被處理。但對借款人來說,因為免壓測而借入更高的樓按,在加息期便要面對按揭供款上升、供款佔收入比率較高、欠缺緩衝的問題。

有意入市,而收入不足通過壓測的準買家,可能會考慮免壓測的按保入市,一來按揭成數較高,二來在同等收入下,可借取的樓按金額上限也較大。加息期剛開始,雖然今年港元最優惠利率未必隨美息上升,但借款人也宜小心計算,如果按息持續上升1、2厘的情況下,每月按揭還款增加,會對自己的財務情況有何影響,才好作出入市決定。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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