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2018年5月1日

加息周期下的置業考慮

樓市屢現破頂個案,不少準買家對現時是否入市良機,仍是心大心細,一方面擔心政府造地乏力,供應長期短缺,樓價和租金會持續上升;另一方面又怕目前高追入市,未來樓價調整幅度大,而且加息期近,日後供款勢將持續增加。

對於樓價是否即將見頂,牽涉的因素太多,而且當中主觀預期往往多於客觀證明──以供應為例,究竟在「大辯論」之後,土地供應會否轉趨暢順,便完全難以客觀評估。對置業人士來說,最理想的情況當然是樓價偏低時入市,但此種情況可喻而不可求。與其嗟歎時不與我,不如計算自己是否可以承擔起現時的樓價及未來的供款。對比起供應難測,至少息口走勢有點客觀根據。

港息大致上要跟隨美息走勢;當談到美息上升預期時,一般會參考聯儲局公報的點陣圖;亦即聯儲局官員對未來利率預期的圖象化結果。3月聯儲局上調利率後,聯邦基金利率為1.5至1.75厘。而點陣圖顯示聯儲局官員的中間意見認為2018年美息應處2.1厘,而2019年應處2.9厘,2020年應處3.4厘水平,而長線的預期是美息應處2.9厘水平。

此是市場估計年內美息再升兩至三次,2019年加息三次,2020年加息兩次,之後利率見頂的主要根據。以此計算,未來2年多,美息合共約有八次上調,潛在加幅約2厘。有意入市的買家,倒不如以加息2厘為準,看看未來按息持續上升後,自己的負擔水平,再決定是否入市。

以400萬元按揭貸款,25年還款期計:在按息為2.15厘時,月供為17248元;當按息為4.15厘時,月供為21446元,供款增加4198元或24%。

在按息為2.15厘時,借400萬元,25年還款,月入需要39558元才可通過壓力測試;如果按息累積上升2厘,而借款人收入不變,供款佔入息比例會上升至54%。如果準買家認為此水平的供款負擔在可以接受的水平,又或有信心自己收入增加可應付供款上升,大可「去馬」入市。

當然,聯儲局點陣圖只反映一時一刻的官方意見;萬一經濟前景不似預期,聯儲局諸公要改變立場也完全沒有責任。但以美國此類成熟經濟體而言,未來出現高增長,需要大幅加息調控的機會不大。聯儲局的點陣圖仍是可供參考的重要數據。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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