美國總統特朗普揚言研究2月起向中國進口商品徵收額外10%關稅,即時令恒指「六連升」斷纜,昨失守2萬點,埋單報19778點,個股跌勢相當廣泛(上升比例僅36%),創52周新低股份67隻,市值逾百億者只有3隻,分別是掛牌「滿月」不久的小菜園(00999)、第二季度業績欠理想的新東方(09901),以及新世界發展(00017)。
甫踏入2025年,新世界發展便延續尋底之旅,短短15個交易日合共10次錄得歷史低位,昨收報4.04元,跟去年9月管理層變動後曾見10.6元相比,不足4個月間市值蒸發62%,僅餘101.7億元,而2019年高峰時則達1330億元。
新世界發展早前發出澄清公布表明「尚未進行或開始討論任何該等整體債務重組」,但其財政問題相信是股價低處未算低的主要原因,不過,香港地產市道全無起色,應也屬這家「四大發展商」陷入困境的關鍵。
按差餉物業估價署數字,本港私人住宅樓價於2021年9月觸頂回落,至今3年有餘最多累瀉27.6%,儘管「辣招」全部取消,惟是否已見熊市谷底,仍未可樂觀,畢竟發展商買地意欲欠奉、投資者入市興趣薄弱,只靠剛性需求,顯然難以帶動市道重拾升浪。商業地產更不濟,據差估署的寫字樓和零售業樓宇售價指數資料,最新即去年11月均挫至近10年新低,分別從高位下滑42.7%及35.9%。
香港樓市未找到復甦條件,原本美國聯儲局去年9月重啟寬鬆周期可以帶來小小生機,但「特朗普2.0」為利率前景增添變數,如今市場預料2025年減息幅度有限,甚至個別分析相信將再次加息,本港在聯繫滙率之下「平息無望」,不論發展商、投資者、用家,若果控制槓桿失當,其風險隨時擴大。
「樓熊」肆虐,該板塊卻不算全無可取之處。附【圖】所見,市值超過100億元的港地產股市賬率已降到0.17倍至0.39倍(新世界除外);此外,股息率介乎5.3厘到11.69厘,從估值看屬具吸引力水平。雖然市賬率將隨着物業價值下挫可能上升,股息率亦要面對下調派息風險,惟整體而言,估值相較以往便宜,是投資者不應忽略的理由。
總括來說,香港樓市(以及宏觀經濟)無疑暫缺乏動能,仍需時間擺脫低迷局面,然而,地產股經過多年調整,各項不利因素已大致反映,估值更處偏低位置,大幅炒上機會即使不高,作為收息股應屬穩健的選擇。至於近期最弱的新世界發展,進取者或可博反彈甚至憧憬私有化,中長線卻未宜沾手。
信報投資研究部
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