恒指昨於20天線水平爭持，埋單報20286點，跌0.16%，地產板塊顯著跑贏大市，除了有內房股再度勁飆之助，「本地薑」亦不失禮，恒地(00012)、太古地產(01972)、信置(00083)皆上漲約2.5%，嘉里建設(00683)更升3.7%，主要是受惠樓市新政。
特首剛發表新一份《施政報告》，其中涉及房屋市場的篇幅不少，直接利好樓價的首推把住宅按揭成數上限一律放寬到七成和供款與入息比率劃一為五成，預計能夠讓買家較容易「上車」或換樓。至於投資移民合資格資產容許納入住宅，即使成交價必須超過5000萬元，而計算數額以1000萬元「封頂」，相信有助豪宅買賣。隨着當年打壓失控炒風的「逆周期」措施陸續解除，香港樓市或可迎來轉機。
按差餉物業估價署的住宅售價指數作基準，本港樓市於2021年9月觸頂回落，飽經社會事件爆發、新冠疫情突襲、全球步入加息周期，內地經濟走下坡，以及移民潮等衝擊，樓價反覆持續下行並史上第三次陷「樓熊」，儘管2023年初疫後恢復通關和今年《財政預算案》取消所有「辣招」，曾為樓市帶來兩趟「小陽春」，但整體跌勢未改，截至今年8月，樓價指數由高峰累瀉26.6%。
然而，港樓經歷了5年跌市消化負面因素後已具回升條件。首先，各成熟經濟體以「鷹式緊縮」打擊熾熱通脹見效，相繼步入寬鬆周期，美國聯儲局終在9月開始調低利率，本港於聯滙制度下減息幅度雖未必一樣(早前加息也沒「跟貼」，且聯儲局放水進程亦有變數)，惟存款可獲得高息的時期預料完結，估計將帶動資金流向其他資產。
與此同時，附【圖】所見，樓價縱使仍在尋找周期底部，差估署住宅租金指數卻已由2023年初近年低谷抽升，年餘以來急飆13.8%，反映住宅物業租金回報上揚，扣除行政開支，對比起銀行定期存款的差距逐漸縮窄，何況利率大致向下，若租金漲勢持續，此消彼長，可吸引更多投資者回流樓市。
中央要求房市「止跌回穩」，各部門和地方政府紛紛祭出數項措施，這「國家級任務」能否達標言之尚早，畢竟多年累積的泡沫非同小可，化解需時；相反，本港樓市下滑滿5年共挫逾兩成半，初步或完成整固，加上市場游資不缺，剛性需求長在，毋須「連環組合拳」便足夠令樓價「止跌」，如果港府「拚經濟」政策效果理想，整體經濟逐步復甦，樓市「回穩」當然不成問題，甚至有機會開展全新升浪。
信報投資研究部
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